Nel secondo trimestre 2026 le compravendite residenziali in Italia crescono appena dello 0,1%, ma nuovo ed esistente seguono dinamiche opposte: le transazioni di abitazioni di nuova costruzione aumentano del 15,6%, mentre quelle dell’esistente diminuiscono dello 0,8%. Un divario che accende l’attenzione sulle caratteristiche degli immobili oggi più competitivi sul mercato.
Il mercato immobiliare residenziale italiano rallenta, ma al suo interno nuovo ed esistente seguono dinamiche molto diverse.
Nel secondo trimestre del 2026 sono state compravendute in Italia oltre 201.000 abitazioni, un volume sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2025. Dopo il +4,4% registrato nei primi tre mesi dell’anno, la crescita tendenziale si ferma infatti allo 0,1%, portando il bilancio del primo semestre a poco più del +2%.
Dietro la stabilità del dato complessivo emerge però una dinamica molto più significativa.
Secondo le Statistiche trimestrali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre le compravendite di abitazioni di nuova costruzione sono aumentate del 15,6% rispetto allo stesso periodo del 2025, portando l’incidenza del nuovo al 6,4% del totale delle transazioni. Nello stesso periodo, gli acquisti di abitazioni esistenti sono diminuiti dello 0,8%.
Il nuovo continua quindi a rappresentare una quota minoritaria del mercato residenziale italiano, ma nel secondo trimestre mostra una dinamica nettamente migliore rispetto al patrimonio esistente.
Ed è proprio questa distanza a rappresentare uno degli elementi più interessanti da osservare: in un mercato complessivamente stabile, le compravendite di nuove abitazioni si muovono in netta controtendenza rispetto all’esistente.
IL MERCATO RALLENTA DOPO LA CRESCITA DI INIZIO ANNO
Il secondo trimestre segna un evidente rallentamento rispetto alla crescita più sostenuta registrata nei primi mesi del 2026.
Tra gennaio e marzo le compravendite residenziali erano infatti aumentate del 4,4% su base annua, con una crescita diffusa in tutte le aree geografiche. Tra aprile e giugno, invece, il mercato si stabilizza sostanzialmente sui livelli dell’anno precedente.
Anche territorialmente il quadro è eterogeneo. Nel secondo trimestre gli scambi aumentano dello 0,4% nel Nord-Ovest e dello 0,6% al Sud, mentre il Centro registra una flessione dello 0,7%. Nord-Est (-0,1%) e Isole (+0,1%) rimangono sostanzialmente stabili.
Tra le otto principali città italiane, Napoli registra l’incremento maggiore delle compravendite, con +4,2%, seguita da Genova (+2,9%), Bologna (+1,1%), Torino (+0,6%) e Roma (+0,4%). Milano rimane stabile, mentre Palermo (-2,6%) e Firenze (-8,3%) registrano una contrazione.
Il mercato nazionale appare quindi in una fase di assestamento, ma la stabilità dei volumi complessivi nasconde comportamenti differenti tra territori e tipologie di immobili.
IL NUOVO CRESCE IN CONTROTENDENZA
È proprio la distinzione tra abitazioni nuove ed esistenti a restituire una delle indicazioni più interessanti del trimestre.
Il +15,6% delle compravendite di nuove costruzioni, a fronte del -0,8% dell’esistente, mostra una distanza significativa tra i due segmenti.
Il fenomeno va comunque letto nelle sue corrette proporzioni. Le nuove costruzioni rappresentano soltanto il 6,4% delle abitazioni compravendute nel secondo trimestre: oltre nove transazioni su dieci riguardano quindi ancora immobili esistenti.
La rilevanza del dato non risiede dunque nel peso assoluto del nuovo, ma nella differenza tra le velocità con cui si stanno muovendo i due segmenti.
E questa differenza pone una domanda interessante per il mercato: quali caratteristiche rendono oggi un’abitazione più competitiva agli occhi della domanda?
EFFICIENZA, COMFORT E COSTI FUTURI ENTRANO NELLA VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Una risposta non può essere ricavata automaticamente dai soli dati sulle compravendite. La crescita del nuovo si inserisce però in una trasformazione più ampia del modo in cui viene valutato il prodotto immobiliare.
Efficienza energetica, qualità costruttiva, comfort abitativo, distribuzione degli spazi, dotazioni tecnologiche e minore necessità di interventi di manutenzione sono elementi che possono incidere sempre di più sulla scelta di un’abitazione.
In questo senso, il vantaggio potenziale del nuovo non risiede semplicemente nell’età dell’edificio. Risiede nella possibilità di offrire fin dall’origine caratteristiche maggiormente allineate agli standard energetici, tecnologici e abitativi contemporanei.
Il +15,6% registrato dall’OMI non consente da solo di attribuire la crescita a questi fattori, ma rappresenta un segnale che, letto insieme all’evoluzione più generale del mercato, merita attenzione.
OLTRE NUOVO ED ESISTENTE: LA COMPETITIVITÀ DELL’IMMOBILE DIVENTA CENTRALE
In un trimestre in cui il mercato complessivo cresce appena dello 0,1%, le nuove abitazioni avanzano del 15,6% mentre l’esistente arretra dello 0,8%. È una distanza abbastanza significativa da suggerire agli operatori di guardare oltre il semplice numero delle transazioni.
La distinzione tra nuovo ed esistente potrebbe quindi diventare sempre meno sufficiente per interpretare il mercato. A contare sarà anche la capacità del singolo immobile di rispondere alle nuove esigenze della domanda: da una parte immobili già competitivi per caratteristiche, prestazioni e qualità abitativa; dall’altra immobili che avranno bisogno di essere riqualificati, trasformati o riposizionati per continuare a intercettare il mercato.
Per chi opera nel real estate, comprendere questa evoluzione significa non limitarsi a osservare dove si concentrano oggi le compravendite, ma interpretare quali caratteristiche contribuiranno a determinare la capacità di un immobile di intercettare la domanda di domani.
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