Nel terzo trimestre 2026 aumentano i prezzi richiesti per le abitazioni in vendita, mentre diminuisce la disponibilità di immobili. Affitti in crescita del 3,9%, nonostante l’incremento dell’offerta. Un mercato in cui la minore disponibilità di abitazioni può influenzare le scelte degli acquirenti e le aspettative dei venditori.
Il mercato immobiliare residenziale italiano continua a registrare un aumento dei prezzi richiesti, mentre la disponibilità di abitazioni in vendita mostra segnali di contrazione. È quanto emerge dalle analisi relative al terzo trimestre 2026, che evidenziano un mercato nel quale l’evoluzione dell’offerta assume un ruolo sempre più importante.
Secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it Insights, nel periodo luglio-settembre 2026 i prezzi richiesti per le abitazioni in vendita sono aumentati del 4,9% rispetto allo stesso trimestre del 2025, raggiungendo una media nazionale di 2.217 euro al metro quadrato. Parallelamente, l‘offerta di immobili disponibili per l’acquisto è diminuita di quasi il 4%, mentre la pressione della domanda, misurata attraverso i contatti medi ricevuti dagli annunci, è cresciuta del 4,2%.
Anche il mercato delle locazioni registra un incremento dei valori, con canoni richiesti in crescita del 3,9%, prossimi ai 15 euro/mq mensili. In questo comparto, tuttavia, la disponibilità di immobili segue una direzione opposta, aumentando del 12,6%.
MENO CASE IN VENDITA: LA CONTRAZIONE DELL’OFFERTA NELLE GRANDI CITTÀ
La riduzione della disponibilità di abitazioni rappresenta uno degli elementi più significativi del terzo trimestre 2026. Il dato nazionale trova un ulteriore elemento di approfondimento nell’analisi dell’Ufficio Studi di idealista, che evidenzia una contrazione dello stock di immobili in vendita nella maggior parte dei capoluoghi italiani.
Rispetto al trimestre precedente, 99 capoluoghi su 110, pari al 90% di quelli monitorati, registrano una diminuzione degli immobili disponibili.
Il fenomeno risulta particolarmente evidente nei principali mercati urbani. Bologna registra una flessione del 18,8%, seguita da Napoli (-12,5%), Roma (-12,2%), Torino (-12,1%) e Milano (-11,6%). Si tratta di variazioni trimestrali, che devono essere interpretate considerando anche la stagionalità del mercato. Il periodo estivo, infatti, può influenzare il numero di annunci pubblicati e la disponibilità di nuove abitazioni.
PREZZI DI VENDITA +4,9%: IL NORD GUIDA I RIALZI
La contrazione dell’offerta si accompagna a una crescita dei prezzi richiesti che interessa l’intero territorio nazionale, seppure con intensità differenti.
Secondo Immobiliare.it Insights, gli incrementi più significativi si registrano nel Nord-Ovest (+6,2%) e nel Nord-Est (+5,9%), seguiti dal Centro (+4,8%). Più contenuti i rialzi nelle Isole (+2,8%) e nel Sud (+2,3%). Tra i capoluoghi, Trieste registra l’incremento annuale più elevato (+10,4%), seguita da Torino (+8,7%) e Genova (+8,3%). Milano rimane la città più costosa per acquistare casa, con un prezzo medio richiesto di 5.665 euro/mq.
Questi dati evidenziano come la crescita delle quotazioni non proceda in maniera uniforme, ma sia influenzata dalle caratteristiche dei singoli mercati locali.
In particolare, una disponibilità più limitata di immobili, associata a una pressione della domanda crescente, può contribuire a sostenere le aspettative di prezzo dei venditori.
La relazione non è però automatica: la localizzazione, lo stato manutentivo, le caratteristiche dell’abitazione e il suo posizionamento rispetto alle alternative presenti sul mercato continuano a incidere sulla capacità di attrarre potenziali acquirenti.
LOCAZIONI: AUMENTANO CANONI E OFFERTA, MA TORNA A CRESCERE LA DOMANDA
Il mercato degli affitti presenta dinamiche differenti rispetto a quello delle compravendite.
Nel terzo trimestre 2026, i canoni richiesti aumentano del 3,9% su base annua, mentre l’offerta di immobili in locazione registra una crescita del 12,6%.
Nonostante la maggiore disponibilità di annunci, la pressione della domanda torna ad aumentare del 4,5%, dopo sette trimestri consecutivi di variazioni negative.
La crescita contemporanea di offerta, domanda e canoni evidenzia un mercato delle locazioni ancora dinamico, nel quale la maggiore disponibilità di immobili non è stata sufficiente, nel periodo osservato, a interrompere l’aumento dei prezzi richiesti.
A differenza delle compravendite, sono le regioni centro-meridionali a registrare gli aumenti più consistenti.
Il Centro guida la crescita dei canoni con un +6,8%, seguito dal Sud (+6,2%). Il Nord-Ovest registra un incremento del 2,7%, mentre il Nord-Est presenta valori sostanzialmente stabili. Milano si conferma il capoluogo più costoso anche per gli affitti, con una media di 22,3 euro/mq mensili, nonostante una lieve diminuzione dello 0,7% rispetto all’anno precedente.
Anche la pressione della domanda cresce soprattutto nel Sud (+11,5%) e nel Centro (+11%), con incrementi più contenuti nelle regioni settentrionali.
Il confronto tra i due segmenti evidenzia quindi una situazione particolare: mentre diminuisce la disponibilità di abitazioni proposte in vendita, cresce quella degli immobili destinati alla locazione, senza che questo interrompa l’aumento dei canoni richiesti.
PREZZI IN CRESCITA E MENO IMMOBILI DISPONIBILI: LE CONSEGUENZE SUL MERCATO
L’aumento dei prezzi richiesti e la contemporanea riduzione dell’offerta possono modificare gli equilibri del mercato residenziale, influenzando le scelte di proprietari e potenziali acquirenti.
Per chi cerca casa, una minore disponibilità di immobili significa innanzitutto avere meno alternative tra cui scegliere. Nei mercati caratterizzati da una domanda sostenuta, questo può tradursi in una maggiore competizione per le abitazioni più richieste, soprattutto quando presentano caratteristiche particolarmente ricercate in termini di posizione, condizioni e fascia di prezzo.
La crescita delle quotazioni può inoltre incidere sul potere d’acquisto delle famiglie. A parità di budget, prezzi più elevati possono rendere necessario rivedere le proprie aspettative, orientandosi verso immobili di dimensioni inferiori, zone meno costose oppure rinviando la decisione di acquisto.
Per i proprietari intenzionati a vendere, la contrazione dell’offerta può invece rappresentare una condizione favorevole, soprattutto nei territori dove l’interesse degli acquirenti rimane elevato. Una minore disponibilità di immobili concorrenti può rafforzare il posizionamento delle abitazioni sul mercato e ridurre le alternative a disposizione di chi acquista.
Questo vantaggio, tuttavia, non è automatico. L’aumento dei prezzi medi richiesti non garantisce che ogni immobile possa essere venduto a valori superiori: richieste economiche non coerenti con il mercato locale possono comunque rallentare le trattative e allungare i tempi di commercializzazione.
Un’altra possibile conseguenza riguarda la distanza tra i prezzi richiesti e quelli effettivamente riconosciuti nelle compravendite. In un mercato nel quale le aspettative dei venditori crescono, diventa importante verificare se la capacità di spesa degli acquirenti sia sufficiente a sostenere i nuovi valori. I dati degli annunci, infatti, non consentono ancora di stabilire in quale misura gli aumenti si traducano nei prezzi delle transazioni concluse.
Il quadro del terzo trimestre 2026 evidenzia quindi un mercato nel quale la disponibilità di immobili può incidere sempre di più sulle condizioni di negoziazione e sulle possibilità di scelta. Per i professionisti del settore, questo significa confrontarsi con un equilibrio più complesso tra le aspettative dei proprietari e la capacità di spesa degli acquirenti. Un contesto nel quale la corretta valutazione degli immobili e la conoscenza delle dinamiche territoriali diventano determinanti per favorire l’incontro tra domanda e offerta.
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