Secondo il 18° Rapporto sull’Abitare, solo il 35,8% degli italiani considera il proprio reddito adeguato a coprire le spese essenziali legate all’acquisto di una casa.
Il 18° Rapporto sull’Abitare di Nomisma fotografa un mercato immobiliare che resta dinamico, ma sempre più complesso sotto il profilo dell’accessibilità economica. La domanda rimane solida, l’interesse per la proprietà continua a caratterizzare le famiglie italiane, ma si amplia il divario tra il desiderio di acquisto e la reale capacità economica di sostenerlo.
Nel 2025 le compravendite residenziali si sono mantenute su livelli elevati (superiori alle 750.000 transazioni), ma il percorso di accesso alla casa — tra prezzo dell’immobile, costo del credito e dinamica dei redditi — rappresenta oggi il vero punto critico.
COMPRAVENDITE E MUTUI NEL 2025: VOLUMI SOLIDI, CREDITO PIÙ SELETTIVO
Secondo Nomisma, il mercato ha mostrato una tenuta significativa dei volumi, con prospettive di crescita moderata anche nel 2026 (+4%/+5%). L’aspirazione alla proprietà resta centrale nel modello abitativo italiano, tuttavia il ricorso al mutuo rimane determinante per una quota rilevante di famiglie: oltre il 60% delle compravendite continua a essere sostenuto da finanziamento bancario.
Dopo il rialzo dei tassi nel biennio precedente, il costo medio dei mutui si è stabilizzato su livelli intorno al 3-3,5% per i tassi fissi, significativamente superiori ai minimi registrati nel periodo 2016-2021.
Questo ha comportato un aumento dell’incidenza della rata sul reddito disponibile. Nomisma rileva come una quota crescente di famiglie destini oltre il 30% del proprio reddito al pagamento del mutuo, soglia considerata di attenzione sotto il profilo della sostenibilità finanziaria.
LA CRITICITÀ DEI REDDITI: CRESCITA LENTA RISPETTO AI VALORI IMMOBILIARI
Uno dei dati più rilevanti del Rapporto riguarda la dinamica dei redditi. Negli ultimi anni, mentre i prezzi delle abitazioni nelle principali città hanno registrato incrementi medi compresi tra il 2% e il 5% annuo, la crescita dei redditi reali è rimasta contenuta.
Secondo l’indagine, solo poco più di un terzo degli italiani — il 35,8% — dichiara di disporre di un reddito sufficiente a coprire le spese essenziali per l’acquisto di una casa, rendendolo così un obiettivo difficile da raggiungere. Questo dato fotografa una condizione di fragilità diffusa che incide direttamente sulla capacità di pianificare un investimento di lungo periodo.
Questo squilibrio rende l’ingresso nel mercato più selettivo: le fasce più giovani e i nuclei monoreddito incontrano maggiori difficoltà nell’accumulare il capitale iniziale necessario per l’anticipo, mentre le famiglie valutano con maggiore attenzione l’impegno finanziario allungando i tempi decisionali e, in alcuni casi, rinviando l’acquisto.
LA LOCAZIONE COME ALTERNATIVA STRUTTURALE
Parallelamente, il Rapporto evidenzia un rafforzamento della domanda di locazione, soprattutto nei grandi centri urbani.
L’aumento dei canoni e la scarsità di offerta in alcune aree metropolitane rendono il mercato dell’affitto sempre più competitivo. La quota di famiglie che si orienta verso l’affitto per impossibilità o rinvio dell’acquisto è in aumento. In alcune aree metropolitane, la pressione della domanda ha determinato incrementi dei canoni superiori al 6-8% su base annua.
Nomisma sottolinea infatti come lo squilibrio tra domanda e offerta contribuisca a mantenere elevata la tensione sui prezzi. L’affitto diventa così non solo una scelta di flessibilità, ma una soluzione obbligata per una parte crescente della popolazione e questo comporta minore capacità di accumulo del risparmio necessario per l’anticipo sull’acquisto e maggiore dipendenza dalle condizioni di credito.
UN’OFFERTA ABITATIVA NON SEMPRE ADEGUATA ALLA NUOVA DOMANDA
Un ulteriore elemento che incide sulla distanza tra famiglie e proprietà riguarda la qualità del patrimonio residenziale italiano che presenta criticità strutturali.
Oltre il60% degli edifici è stato costruito prima del 1980 e necessita di interventi di riqualificazione, in particolare sotto il profilo energetico. Questo introduce un ulteriore livello di complessità nella decisione di acquisto: immobili con prezzo iniziale più contenuto possono richiedere interventi di riqualificazione nel tempo; immobili efficienti presentano valori più elevati ma maggiore stabilità prospettica.
L’offerta disponibile, in particolare nel segmento dell’affitto a canone sostenibile, non risulta sufficiente a soddisfare pienamente la domanda nelle aree ad alta densità abitativa.
Il 18° Rapporto dell’Abitare Nomisma non descrive un mercato in crisi, ma un sistema in fase di ridefinizione.
Le compravendite sono stabili, i prezzi crescono in modo moderato, la domanda resta presente. Tuttavia, l’accesso alla casa richiede oggi maggiore pianificazione finanziaria, maggiore solidità reddituale e maggiore attenzione alla qualità dell’immobile.
La distanza tra famiglie e proprietà immobiliare è un indicatore della trasformazione in atto: un mercato più selettivo, in cui sostenibilità economica e qualità dell’offerta diventano centrali.
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