Il mercato immobiliare italiano apre il 2026 in continuità con il trend positivo registrato nel 2025, ma con segnali di rallentamento. Secondo il 1° Rapporto sul mercato immobiliare 2026 di Nomisma, il settore conferma una crescita ancora solida, sostenuta dalla domanda, ma rallenta progressivamente sotto l’effetto di condizioni finanziarie più restrittive e di una maggiore cautela da parte degli acquirenti.
I dati del primo trimestre confermano questa dinamica: i prezzi delle abitazioni usate registrano un incremento medio del +1,5% e le transazioni attese aumentano del +1.8%, segnale di un mercato ancora in crescita, ma con un ritmo più contenuto rispetto al recente passato.
PREZZI IN CRESCITA, MA A RITMO PIÙ CONTENUTO
L’aumento dei prezzi prosegue, ma con un’intensità inferiore rispetto agli anni precedenti. Nomisma evidenzia come il mercato stia entrando in una fase di normalizzazione, in cui la crescita non è più trainata da una domanda espansiva, ma sostenuta da fondamentali più selettivi.
Nel dettaglio:
- prezzi in aumento nelle principali città, ma con variazioni più contenute
- maggiore stabilità nei mercati secondari
- differenze sempre più marcate tra immobili di qualità e immobili meno performanti
Il dato del +1,5% nel primo trimestre si inserisce quindi in un contesto di crescita ancora presente, ma progressivamente più lenta.
COMPRAVENDITE: VOLUMI STABILI DOPO LA CRESCITA DEL 2025
Dopo un 2025 chiuso con circa 767.000 compravendite (+6,5%), il 2026 si apre con un mercato che tende a stabilizzarsi su livelli elevati, ma senza ulteriori accelerazioni. Le previsioni indicano circa 780.000 transazioni attese nel 2026, un dato che conferma la tenuta del mercato, ma segnala anche la fine della fase espansiva degli ultimi due anni.
Secondo Nomisma, il numero di compravendite tende a stabilizzarsi, riflettendo:
- una domanda ancora attiva, ma più prudente
- Una maggiore attenzione alla sostenibilità economica degli acquisti
- un allungamento dei tempi di trattativa
Il mercato, quindi, non rallenta in modo significativo, ma entra in una fase di consolidamento. Nonostante segnali di progressiva stabilizzazione, i tassi di interesse restano su livelli più elevati rispetto al passato recente, condizionando la capacità di accesso al credito, soprattutto per le famiglie. Allo stesso tempo, il ricorso al mutuo continua a rappresentare una leva fondamentale a sostegno della domanda. Nel triennio 2023–2025, la quota di acquisti immobiliari finanziati tramite credito è cresciuta in modo significativo, passando dal 40,1% nel 2023 al 41,7% nel 2024, fino a raggiungere il 45,9% nel 2025.
Un dato che evidenzia come, nonostante il contesto più complesso, la leva finanziaria continui a sostenere il mercato, accompagnando la crescita delle compravendite e contribuendo alla tenuta della domanda. Il credito resta quindi un elemento chiave per interpretare l’evoluzione del settore nel breve periodo.
LE PREVISIONI SUL REAL ESTATE PER IL 2026: CRESCITA MODERATA E MERCATO STABILE
Le stime di Nomisma delineano uno scenario di crescita contenuta ma stabile nei prossimi anni, con un mercato che continuerà a essere sostenuto dalla domanda, pur in un contesto più prudente.
Per il 2026 si prevede un rafforzamento del settore, con una domanda ancora dinamica e orientata prevalentemente verso l’acquisto rispetto all’affitto. Tuttavia, l’incertezza macroeconomica e il livello dei tassi di interesse porteranno a un rallentamento della crescita.
Nel dettaglio, le compravendite residenziali sono attese in aumento del +1,8% nel 2026, per un totale di circa 780.000 transazioni. Anche i prezzi mostrano una dinamica più contenuta: si prevede un incremento medio dello +0,9% nel 2026. In termini reali, al netto dell’inflazione, le variazioni si collocano invece in territorio leggermente negativo, evidenziando una sostanziale stabilità dei valori.
Sul fronte del credito, dopo i 49,8 miliardi di euro di nuovi mutui erogati nel 2025, si stima una crescita fino a 52,8 miliardi nel 2026. Parallelamente, anche le operazioni di surroga e sostituzione sono attese in aumento, passando da 3,7 miliardi nel 2026 a 5 miliardi nel 2027. Nonostante questo incremento, per il 2026 è previsto un rallentamento della domanda di mutui, dovuto sia a un atteggiamento più prudente da parte degli istituti di credito sia a una maggiore cautela degli acquirenti.
Nel complesso, le previsioni indicano un mercato che mantiene solidità e continuità, ma che si muove verso una fase più equilibrata, in cui crescita, accesso al credito e dinamiche della domanda si sviluppano con maggiore gradualità.
Il primo trimestre del 2026 conferma quindi un mercato immobiliare che resta solido, ma che sta cambiando ritmo. La crescita prosegue, ma si fa più selettiva. I prezzi aumentano, ma con maggiore gradualità. Le compravendite tengono, ma senza ulteriori accelerazioni.
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