Il 64% delle compravendite residenziali è finanziato da mutuo e oltre il 92% delle richieste riguarda la prima casa. Crescono le erogazioni e si consolidano i mutui ad alto LTV.
Il mercato dei mutui conferma il proprio ruolo centrale nelle dinamiche immobiliari italiane.
Nel primo trimestre del 2026 il numero dei mutui erogati cresce del 19% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre dalle più recenti rilevazioni relative al quarto trimestre 2025 emerge che oltre il 64% delle compravendite residenziali continua a essere sostenuto dal credito. Parallelamente, il 92,1% dei finanziamenti richiesti riguarda l’acquisto della prima casa e le nuove erogazioni complessive sono attese raggiungere 52,8 miliardi di euro entro la fine dell’anno.
Numeri che confermano una trasformazione ormai evidente: il mutuo non rappresenta più una fase successiva alla scelta dell’immobile, ma entra sempre più spesso nel processo decisionale fin dalle prime fasi della ricerca, influenzando budget, tipologia di abitazione, tempi di acquisto e sostenibilità economica dell’operazione.
IL CREDITO GUIDA SEMPRE DI PIÙ LE SCELTE DI ACQUISTO
Per anni il finanziamento è stato considerato l’ultimo passaggio della compravendita. Oggi accade il contrario.
La disponibilità di credito influenza il budget, la tipologia di immobile ricercato, i tempi decisionali e la sostenibilità economica dell’acquisto. In molti casi è proprio la capacità di accesso al mutuo a definire il perimetro entro cui il cliente costruisce la propria ricerca.
I dati confermano questa evoluzione. Secondo il Sondaggio Congiunturale Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa relativo al quarto trimestre 2025, il 64% delle compravendite residenziali è stato assistito da un mutuo, con un Loan To Value (LTV) medio pari al 78%, a conferma della crescente diffusione dei finanziamenti che coprono una quota elevata del valore dell’immobile, consentendo l’accesso alla proprietà anche a chi non dispone di una capacità di risparmio iniziale elevata.
Anche le prospettive restano positive. Dopo i circa 49,8 miliardi di euro di nuove erogazioni registrati nel 2025, le stime per il 2026 indicano una crescita fino a 52,8 miliardi di euro, confermando una fase di espansione moderata del credito immobiliare.
PRIMA CASA PROTAGONISTA, TASSO FISSO ANCORA DOMINANTE
L’acquisto della prima abitazione continua a rappresentare il principale motore del mercato del credito immobiliare italiano. Il 92,1% dei mutui erogati è infatti destinato a chi acquista la propria casa di residenza, un dato che conferma come la domanda sia ancora sostenuta prevalentemente dalle famiglie e non da finalità speculative o di investimento.
Si tratta di un indicatore importante perché evidenzia come, nonostante un contesto economico più complesso rispetto agli anni passati, la proprietà immobiliare continui a essere percepita dagli italiani come un obiettivo prioritario e come una forma di stabilità nel lungo periodo.
Anche le scelte dei mutuatari riflettono una ricerca di maggiore sicurezza. Il 91,8% dei finanziamenti viene infatti sottoscritto a tasso fisso, sebbene si registri una lieve crescita delle soluzioni a tasso misto. Dopo gli anni caratterizzati da forti oscillazioni dei tassi di interesse, molte famiglie continuano a privilegiare la prevedibilità della rata rispetto alla possibilità di beneficiare di eventuali futuri ribassi del costo del denaro.
La durata media dei mutui si attesta a 26,8 anni, in lieve aumento rispetto all’anno precedente, mentre nel 1° trimestre dell’anno il ticket medio del finanziamento si attesta a 137.000 euro, in lieve calo rispetto all’anno precedente, segnale di una domanda che tende a calibrare con maggiore attenzione il livello di indebitamento. Contestualmente, il valore medio degli immobili acquistati tramite mutuo scende da 150.000 a 147.000 euro.
TASSI D’INTERESSE: LO SCENARIO NEL 2026
Dopo il ciclo di riduzione dei tassi avviato dalla Banca Centrale Europea nel 2024, il mercato del credito immobiliare sta entrando in una nuova fase. Come riportato da USEC (Ufficio Studi e Analisi Immobiliari), la BCE ha confermato il tasso sui depositi al 2%, interrompendo di fatto la fase di allentamento monetario che aveva favorito il progressivo calo dei costi dei mutui negli ultimi due anni.
L’Euribor a 3 mesi, parametro di riferimento dei mutui variabili, è risalito al 2,22%, interrompendo il percorso di discesa che aveva caratterizzato gran parte del 2025. Ancora più significativo il movimento dell’IRS a 10 anni, utilizzato per determinare il costo dei mutui a tasso fisso, passato dal 2,79% di febbraio al 3,12% di maggio 2026.
Secondo gli analisti, questo incremento è legato soprattutto all’aumento dell’incertezza internazionale e alle tensioni geopolitiche in Medio Oriente, che hanno spinto al rialzo i rendimenti dei titoli di Stato a lunga scadenza e, di conseguenza, il costo della raccolta per gli istituti di credito.
Per il mercato immobiliare il messaggio è chiaro: la fase di forte riduzione dei tassi sembra essersi conclusa. Il tasso medio sui nuovi mutui rilevato dall’ABI è sceso al 3,36% a marzo 2026, rispetto al 4,42% registrato alla fine del 2023, ma la recente risalita dell’IRS suggerisce che nei prossimi mesi potrebbero emergere nuove pressioni sui prodotti a tasso fisso.
I dati del primo trimestre 2026 mostrano un mercato immobiliare in cui il credito assume un ruolo sempre più strategico. La crescita dei mutui ad alto LTV, l’aumento delle erogazioni e il peso crescente del finanziamento nelle decisioni di acquisto indicano che il mutuo non è più un semplice strumento di supporto alla compravendita. Oggi il credito entra nella vendita molto prima della proposta: influenza la scelta dell’immobile, la sostenibilità economica dell’operazione, i tempi decisionali e perfino la serenità con cui il cliente affronta una trattativa.
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