MLS: storia di un moltiplicatore di idee e di compravendite immobiliari

È opinione condivisa che l’MLS, ovvero il sistema che permette la compravendita immobiliare in collaborazione tra mediatori, sia il futuro – se non l’essenza stessa – della professione di agente immobiliare. Ma il suo passato? Abbiamo provato a ricostruirlo… ed ecco la storia dell’MLS.

Il Multiple Listing Service è un soggetto postmoderno. Come quegli uomini, grandi del passato che la storia ha reso figure epiche perché in grado di andare oltre, di superare in qualche modo la modernità cui appartenevano, l’MLS – acronimo tanto cacofonico quanto significativo, diciamolo – è allo stesso modo un sistema, un concetto quasi, in grado di elevarsi da semplice “lista di cose da fare” a vero e proprio business.
Un’idea, anzi, un moltiplicatore di idee (e di opportunità in forma di case di mattoni) che oltre un secolo fa è intervenuto nella vita degli agenti immobiliari primordiali a insegnare loro un precetto semplicissimo e per questo disarmante: “Chi lavora insieme, lavora meno e guadagna di più”.

In principio fu “Il librone”
Non è ci dato sapere chi, fra i broker immobiliari degli inizi del secolo scorso, per primo pronunciò la fatidica frase “Help me sell my inventory and I’ll help you sell yours”, ovvero “aiutami a vendere il mio elenco (di case) e io ti aiuterò a vendere il tuo”. Quello che sappiamo, invece, e ce lo ha detto la madre di tutte le associazioni di mediazione immobiliare, la US National Association of Realtors, è che a un certo punto del decennio 1880, ai tempi delle carrozze e delle pistole a tamburo, da qualche parte negli Stati Uniti d’America – verosimilmente sul suo versante più “civilizzato”, dunque in città come Chicago soprattutto, ma anche Philadelphia, o New York City – alcuni mediatori immobiliari cominciarono a vedersi sempre più di frequente nelle sedi delle loro associazioni per scambiarsi informazioni sulle proprietà acquisite che dovevano vendere. L’accordo tra due o più broker era semplice: io ho la casa, tu mi trovi il cliente e, fatto l’affare, si divide il compenso. Oggi, molto più di un secolo più tardi, avremmo suggerito a quei pionieri del MLS di festeggiare la riuscita della loro compravendita con un tweet: #collaborazione.

Ma all’epoca, senza smartphone o tablet, per far funzionare una “condivisione”, più che altro si organizzava un’asta. Le prime riunioni dei “realtors” (= agenti immobiliari) erano più simili infatti alle sessioni di una borsa valori: in certi giorni prestabiliti, i membri di un “Board of Realtors” – di solito zonale, poi, con il passare degli anni, cittadino – si riunivano presso la sede di società e si scambiavano informazioni sui loro annunci. I migliori di loro spesso arrivavano già pronti ad acquisire determinate proprietà oggetto del desiderio di un proprio cliente ma in possesso di un altro broker. Con il passare del tempo, e l’ingrandirsi delle zone oggetto dei meeting degli agenti, le “liste” delle proprietà da condividere da semplici fogli sparsi divennero pesanti cataloghi. Libroni, insomma. Poco dopo, all’alba del XX secolo, il termine “Multiple Listing” divenne di utilizzo comune tra gli operatori. Il primo documento che ne attesta l’esistenza è un rapporto di attività di un board of realtors, datato 1907. Intorno alla metà degli anni ‘20, il multiple listing era ampiamente accettato dagli agenti americani, tanto da diffondersi a macchia d’olio in tutti gli Stati Uniti.

Dal “paper based” al “web based”
Se tutto sommato dai ruggenti anni ’20 agli anni ’70 si può dire che non sia cambiato granché per il caro MLS, dalla metà degli anni ’80 la telematizzazione dei sistemi, inevitabile con l’avvento del computer prima e di internet (una decina di anni dopo) poi, ha trasformato non tanto il concetto di compravendita in collaborazione (che anche oggi è lo stesso di cent’anni fa), quanto la velocità di trasmissione di dati sensibili. Nato cento anni prima di internet, a pensarci bene, l’MLS è fatto apposta per internet. A proposito di postmodernità.

La possibilità di aggregare online un numero potenzialmente illimitato di operatori (e di immobili, soprattutto) simultaneamente, ha dato inizio negli Stati Uniti all’epoca della definitiva conquista – da parte del prodotto MLS – della professione di agente immobiliare, raggiungendo letteralmente ogni angolo del Paese. Oggi sono centinaia le associazioni locali di realtors che forniscono servizi di multiple listing, in una forma o nell’altra, ai loro affiliati.

L’MLS non può infatti essere “unico” per definizione: è impossibile da registrare come marchio, essendo in inglese un insieme di termini troppo generici per essere caratterizzanti, ed è (quasi) impossibile da soggiogare sotto un unico formato di dati universale. Tuttavia, nel mattone esiste uno standard di dati – il Real Estate Transaction Standard – che viene utilizzato da molti MLS in Nord America. In generale, oggi, si definiscono MLS tutti quei database immobiliari che utilizzano in entrata e in uscita i dati feed XML relativi agli elenchi di immobili e alle richieste ad essi collegate, e che consentono l’accesso indistinto a tutti gli associati. Di solito questi sistemi  sono controllati da singole associazioni di agenti immobiliari, o raggruppamenti di associazioni o, ancora, da singoli mediatori.

USA, Europa e Italia
Un luogo senza barriere insomma. Questo perché negli Stati Uniti, da sempre (lo abbiamo visto), il desiderio di ogni singolo agente immobiliare che si rispetti è quello di creare sistemi di condivisione sempre più grandi, fino a comprendere interi Stati.

Difficile da credere? No. Il più grande MLS negli Stati Uniti è attualmente il “California Regionale Multiple Listing Service” (CRMLS) che copre la maggior parte della California meridionale. Alla data dell’ultimo “censimento”, nel 2012, contava oltre 71.000 membri attivi. Ma non è l’unico: l’MRIS ad esempio (attivo in Maryland e West Virginia) ha 40.000 utenti, mentre l’ARMLS, in Arizona, serve 30.000 nell’area metropolitana di Phoenix.

Un po’ diverso è invece lo scenario europeo, e in particolare, italiano. Giunto nel Vecchio Continente all’inizio degli anni ’90, l’MLS ha preso piede immediatamente nel Regno Unito, salvo poi essere smantellato da una inarrestabile frammentazione dei piccoli gruppi immobiliari (acquisiti dalle cosiddette corporates) e dall’immissione di grossi portafogli immobiliari sui portali di annunci online, e oggi sostituito dall’INEA Index, sistema solo vagamente assimilabile all’MLS americano.

Da noi, nel Belpaese, arrivato alla fine degli anni ’90 grazie al Gruppo Frimm, il sistema del multiple listing è oggi in realtà piuttosto diffuso, ma con cifre – a eccezione proprio della piattaforma MLS creata da Frimm che conta circa 2.700 utenti – decisamente più contenute, forse per mancanza di quella naturale predisposizione alla fiducia nel collega e alla collaborazione tipica del broker a stelle e strisce.