Quando si cerca casa, la prima preoccupazione è quasi sempre il prezzo o la zona. Eppure, c’è un elemento meno visibile – ma decisivo – che può trasformare una compravendita in un percorso complicato: gli abusi edilizi.
Piccole o grandi, queste modifiche possono avere una conseguenza diretta: l’immobile non è più conforme alle norme edilizie o ai titoli abilitativi con cui è stato costruito.
In alcuni casi gli abusi rendono l’immobile di fatto invendibile, soprattutto se non sono sanabili.
Ma la domanda che conta davvero è: chi ne risponde?
PERCHÉ GLI ABUSI EDILIZI SONO UN PROBLEMA AL MOMENTO DELLA VENDITA
Un abuso edilizio può determinare il valore dell’immobile, la sua commerciabilità e perfino gli investimenti già programmati per ristrutturarlo. Esistono abusi “sanabili” e altri che non lo sono affatto: i primi si possono regolarizzare, i secondi possono trasformarsi in veri ostacoli alla vendita, se non addirittura in ordini di demolizione.
In questo caso la situazione diventa delicata, perché non sempre l’acquirente è consapevole della presenza di un’irregolarità. Molte vengono scoperte dopo il rogito, quando c’è stata la consegna delle chiavi.
LA RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE: NON È SOLO UNA FORMALITÀ
La legge parla chiaro: il venditore deve assicurare che la casa non abbia “vizi” tali da ridurne il valore o renderla inidonea all’uso (art. 1490 c.c.) e un abuso edilizio rientra perfettamente in questa definizione.
Quando vende, spesso il proprietario dichiara la conformità urbanistica e catastale, dichiarazioni solitamente inserite all’interno dell’incarico di vendita conferito all’agenzia immobiliare. Si tratta di una dichiarazione sostanziale, ossia un impegno preciso verso il futuro acquirente, quest’ultimo infatti potrebbe vedersi bocciata la richiesta di mutuo nel caso in cui il venditore abbia taciuto eventuali abusi.
Oltre ai possibili rischi penali e civili per il venditore, non dichiarare la presenza di abusi edilizi può avere conseguenze molto serie anche sul contratto. In situazioni particolarmente gravi, infatti, l’acquirente potrebbe chiedere l’annullamento della compravendita, per vizio del consenso: l’acquirente ha comprato basandosi su un’informazione falsa o incompleta.
Il venditore non è l’unico a dover fare attenzione:
- Il notaio deve verificare che la dichiarazione di conformità non sia una formula vuota. Una sua negligenza può generare responsabilità anche a suo carico.
- Il tecnico (geometra, architetto, ingegnere) che ha progettato o diretto lavori può essere ritenuto responsabile anche dopo la vendita, perché il danno nasce dall’abuso da lui realizzato.
E L’ACQUIRENTE? ECCO COSA PUÒ FARE PER EVITARE UN ABUSO EDILIZIO
Chi compra può tutelarsi effettuando alcune verifiche:
1. Controlli urbanistici prima del rogito
Documenti, titolo di provenienza, planimetrie, titoli edilizi, eventuali sanatorie: tutto deve essere verificato da un tecnico. Non costa poco, ma costa meno di una causa.
2. Clausole chiare nel preliminare
Puoi chiedere garanzie precise sulla regolarità edilizia. È un modo per mettere nero su bianco che il venditore se ne assume la responsabilità.
3. Capire se un abuso è sanabile o no
Se è sanabile, bene: basta sapere quanto costa e chi paga e quanto tempo, orientativamente, necessità la “regolarizzazione”. Se non è sanabile, deve essere chiaro prima di firmare. Nascondere un abuso è una violazione grave.
4. Valutare i rischi post-vendita
Il nuovo proprietario è responsabile davanti al Comune. Se arriva un ordine di demolizione, tocca a lui farlo.
Gli abusi edilizi non sono dettagli burocratici: sono elementi che possono influenzare profondamente una compravendita.
Per il venditore, essere trasparenti e regolarizzare, quando possibile, prima della vendita è il modo migliore per evitare problemi futuri. Per l’acquirente, verificare e farsi assistere da professionisti è l’unico modo per comprare casa con serenità.
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