Un quadro di continuità normativa con interventi mirati su fiscalità, locazioni e patrimonio edilizio
La Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), in vigore dal 1° gennaio 2026, definisce un quadro di riferimento che interessa in modo diretto il mercato immobiliare.
La manovra si muove lungo una linea di continuità e razionalizzazione, confermando molte delle misure già in vigore e introducendo interventi correttivi su ambiti specifici come le locazioni brevi, le operazioni societarie agevolate e il trattamento fiscale di alcuni immobili.
Per operatori, investitori e proprietari diventa quindi essenziale comprendere quali misure sono prorogate, quali vengono rimodulate e quali introducono un cambio di impostazione.
BONUS EDILIZI E BONUS MOBILI: CONFERMATI ANCHE PER IL 2026
Sul fronte delle detrazioni per interventi edilizi, la Legge di Bilancio 2026 proroga fino al 31 dicembre 2026 le agevolazioni previste dall’art. 16-bis del TUIR, già applicate nel 2025.
Per gli interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica, la nuova legge conferma due aliquote chiave:
- 50% per le spese sostenute su immobili adibiti ad abitazione principale, con limite massimo di €96.000 per unità immobiliare;
- 36% per le spese sostenute su altri immobili.
Le stesse aliquote si applicano anche alle detrazioni per Ecobonus e Sismabonus, mantenendo invariati massimali e requisiti.
Per il 2027 è già prevista una riduzione delle aliquote, che scenderanno rispettivamente al 36% e al 30%, segnando un graduale superamento delle misure più favorevoli.
Viene prorogato per il 2026 anche il bonus mobili, che consente una detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, a condizione che la spesa sia collegata a interventi di ristrutturazione avviati dal 1° gennaio 2025. Il tetto massimo di spesa resta fissato a €5.000.
LOCAZIONI BREVI: STRETTA NORMATIVA E PRESUNZIONE DI IMPRESA
Uno dei temi centrali della manovra riguarda il mercato delle locazioni, in particolare nelle grandi città. La Legge di Bilancio 2026 si inserisce in un contesto di riflessione più ampio, che coinvolge:
- la regolazione delle locazioni brevi
- la tutela dei proprietari e degli inquilini
- il recupero di immobili oggi esclusi dal mercato residenziale tradizionale.
L’obiettivo di fondo è favorire un maggiore equilibrio tra domanda e offerta, riducendo le tensioni sui canoni e aumentando la disponibilità di abitazioni in affitto, senza penalizzare i proprietari.
Dal 1° gennaio 2026, la disciplina agevolata potrà essere applicata solo fino a due appartamenti. In sintesi:
- 1 appartamento → cedolare secca al 21%;
- 2 appartamenti → cedolare secca al 21% su uno e al 26% sull’altro (a scelta del contribuente);
- 3 o più appartamenti → presunzione di attività d’impresa, con obbligo di partita IVA e regime ordinario.
Oltre questa soglia, l’attività è considerata di imprenditorialità abituale, con l’obbligo di apertura di partita IVA, gestione previdenziale e imposizione nei regimi ordinari, senza possibilità di applicare la cedolare secca.
Restano esclusi dal computo gli immobili locati con contratti diversi dalle locazioni brevi.
IMU: CHIARITI I CRITERI DI ESENZIONE
Tra le novità introdotte vi sono norme di interpretazione autentica finalizzate a chiarire il perimetro dell’esenzione IMU per gli enti non commerciali, con riferimento alle attività assistenziali, sanitarie e didattiche svolte con modalità non commerciali, anche in presenza di contribuzioni da parte degli utenti.
Per il 2026 è confermata l’esenzione IMU per gli immobili ubicati nei territori delle Regioni Marche e Umbria colpiti dagli eventi sismici del 2022 e 2023, qualora dichiarati in stato di emergenza, fino alla ricostruzione o al ripristino dell’agibilità.
IMMOBILI REGOLARIZZATI E PREMIALITÀ VOLUMETRICHE: COSA CAMBIA DAL 2026
Tra le novità rilevanti della Legge di Bilancio 2026 rientra un chiarimento normativo che interessa gli immobili regolarizzati tramite titolo edilizio in sanatoria.
A partire dal 2026, le premialità volumetriche previste da alcune normative regionali e da precedenti strumenti urbanistici (come i piani casa) possono essere applicate anche agli edifici sanati attraverso i condoni del 1985, 1994 e 2003.
La misura interviene in un contesto giurisprudenziale che, negli ultimi anni, aveva sollevato dubbi sull’equiparazione tra immobili condonati e costruzioni realizzate secondo procedura ordinaria, escludendo in alcuni casi l’accesso a incentivi e ampliamenti.
Con il nuovo impianto normativo viene chiarito il principio secondo cui gli immobili regolarizzati con titolo in sanatoria possono accedere a specifiche agevolazioni urbanistiche, laddove previste dalla normativa locale.
Il chiarimento amplia il perimetro degli interventi potenzialmente attivabili sul patrimonio edilizio esistente, con effetti soprattutto sulle operazioni di recupero, valorizzazione e rigenerazione urbana.
RIORGANIZZAZIONI PATRIMONIALI: UNA LEVA PER OPERATORI E INVESTITORI
La Legge di Bilancio 2026 riapre i termini per alcune operazioni agevolate di riorganizzazione patrimoniale nel campo societario e immobiliare (imprenditori con immobili in capo all’impresa).
Assegnazioni di beni ai soci, trasformazioni in società semplice ed estromissioni dell’immobile consentono, a condizioni agevolate (imposta sostitutiva agevolata dell’8%), di riallineare la struttura patrimoniale alle strategie di gestione o dismissione, riducendo il carico fiscale sulle plusvalenze.
Si tratta di strumenti rilevanti soprattutto per operatori immobiliari strutturati, che nel 2026 potranno valutare operazioni di semplificazione e ottimizzazione in un contesto normativo più stabile.
CONCLUSIONI: IMPATTO CONCRETO PER IL MERCATO IMMOBILIARE
Nel suo complesso, la Legge di Bilancio 2026 rafforza un quadro normativo orientato alla stabilità e alla leggibilità delle regole, riducendo l’incertezza che negli ultimi anni ha inciso sulle decisioni di famiglie, operatori e investitori.
La conferma dei bonus edilizi, la nuova disciplina sulle locazioni brevi, i chiarimenti su IMU e immobili regolarizzati e le opportunità di riorganizzazione patrimoniale delineano uno scenario in cui la pianificazione e la corretta interpretazione delle norme diventano centrali.
Per il settore immobiliare, questo significa tornare a ragionare su strategie di medio-lungo periodo, valutando con attenzione interventi sul patrimonio esistente, modelli di investimento e assetti di gestione coerenti con un mercato sempre più selettivo e regolato.
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