Nuove norme fiscali, monitoraggio europeo e maggiore ruolo dei Comuni: come cambia la locazione turistica per proprietari e investitori
Gli affitti brevi sono diventati in pochi anni uno dei fenomeni più rilevanti del mercato immobiliare europeo e italiano. Secondo le principali analisi di settore, nel nostro Paese gli immobili destinati alla locazione turistica superano oggi le 600.000 unità, mentre a livello europeo le piattaforme digitali registrano oltre 20 milioni di pernottamenti al mese nelle principali destinazioni turistiche.
Una crescita che ha generato nuove opportunità economiche per proprietari e investitori, ma che allo stesso tempo ha spinto istituzioni nazionali ed europee ad avviare un processo di regolamentazione più strutturato.
Negli ultimi mesi il quadro normativo ha iniziato a definirsi con maggiore chiarezza tra interventi fiscali, sentenze istituzionali e nuove regole europee sulla trasparenza del mercato. L’obiettivo è trovare un equilibrio tra sviluppo turistico, diritto di proprietà e tutela della residenzialità urbana.
LO SCENARIO TRA REDDITIVITÀ E CRISI ABITATIVA
Il successo degli affitti brevi è legato a diversi fattori: la crescita del turismo internazionale, la diffusione delle piattaforme digitali e la possibilità per i proprietari di ottenere rendimenti spesso superiori rispetto alla locazione tradizionale.
In molte città italiane, in particolare Roma, Firenze e Milano e Venezia, la domanda turistica ha spinto sempre più proprietari a destinare gli immobili a locazioni di breve durata. Secondo le analisi di mercato, in alcune aree centrali delle città d’arte la redditività degli affitti brevi può superare del 20-30% quella delle locazioni tradizionali, rendendo questa formula particolarmente attrattiva per chi possiede seconde case o immobili a uso investimento.
Tuttavia, nei quartieri urbani più attrattivi e nelle principali destinazioni turistiche, la rapida crescita degli affitti brevi — talvolta accompagnata da dinamiche speculative — può ridurre l’offerta di abitazioni disponibili per la locazione di lungo periodo, contribuire all’aumento dei canoni e rendere più difficile l’accesso alla casa per residenti, lavoratori e studenti. Tale situazione ha alimentato il dibattito sulla necessità di nuove regole per la gestione dell’equilibrio urbano e abitativo delle città.
LA NOVITÀ FISCALE: QUANDO L’AFFITTO BREVE DIVENTA ATTIVITÀ DI IMPRESA
Con oltre 600.000 immobili destinati alla locazione turistica in Italia, il legislatore è intervenuto anche sul piano fiscale per distinguere in modo più netto tra gestione patrimoniale privata e attività economica organizzata.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 cambia infatti la disciplina fiscale degli affitti brevi, con effetti immediati per i proprietari che gestiscono più immobili.
La modifica più rilevante riguarda la soglia che fa scattare la qualificazione come attività imprenditoriale. In precedenza la presunzione di attività d’impresa si applicava oltre cinque immobili destinati agli affitti brevi; oggi invece la soglia si abbassa a tre immobili locati nel corso dell’anno. Superato questo limite, l’attività non è più considerata una semplice gestione privata ma una vera e propria attività economica, con l’obbligo di apertura della partita IVA, l’adozione di una contabilità strutturata e l’assoggettamento al regime fiscale e contributivo previsto per le imprese.
Sul fronte delle imposte, invece, il legislatore non ha modificato il meccanismo della cedolare secca. Rimane l’aliquota del 21% sul canone del primo immobile destinato alla locazione breve e quella del 26% sul secondo. L’obiettivo della riforma è quindi quello di preservare la convenienza fiscale per i piccoli proprietari, distinguendo al tempo stesso chi affitta occasionalmente una o due abitazioni da chi gestisce portafogli immobiliari più ampi con logiche di tipo imprenditoriale.
LA CORTE COSTITUZIONALE: STOP AI LIMITI REGIONALI GENERALIZZATI
Un passaggio importante nel dibattito normativo riguarda anche la recente pronuncia della Corte Costituzionale sul tema delle regolamentazioni locali. La Corte ha stabilito che le Regioni non possono introdurre autonomamente limiti generalizzati agli affitti brevi, poiché la disciplina del settore rientra nella competenza legislativa dello Stato.
Questo non esclude però interventi a livello locale. I Comuni possono adottare regolamenti urbanistici o strumenti di pianificazione territoriale per gestire l’impatto della locazione turistica, soprattutto nelle aree con maggiore pressione abitativa.
Nei prossimi anni potrebbero quindi emergere regole differenziate tra città, in particolare nei centri storici e nelle zone ad alta densità turistica.
L’EUROPA ACCELERA SULLA TRASPARENZA DEL MERCATO
Accanto alle norme nazionali, anche l’Unione Europea ha avviato un percorso di regolamentazione. È stato approvato un nuovo sistema europeo di raccolta e condivisione dei dati sugli affitti brevi, che obbligherà le piattaforme digitali a fornire informazioni più dettagliate sulle attività di locazione.
L’obiettivo è migliorare il monitoraggio del fenomeno e consentire alle amministrazioni pubbliche di intervenire con maggiore precisione nelle politiche abitative.
La misura nasce dalla consapevolezza che il mercato degli affitti turistici ha ormai dimensioni rilevanti: in Europa, secondo le analisi della Commissione, le principali piattaforme registrano oltre 20 milioni di pernottamenti al mese, con una crescita costante negli ultimi anni.
Il percorso normativo in corso non punta a eliminare la locazione turistica, ma a renderla più trasparente e regolata. Per i proprietari immobiliari questo significa prestare maggiore attenzione agli aspetti fiscali, agli obblighi amministrativi e alle eventuali regolamentazioni locali.
In un mercato immobiliare sempre più articolato, comprendere le diverse modalità di utilizzo degli immobili — locazione breve, locazione tradizionale o vendita — diventa un elemento strategico per valorizzare il patrimonio immobiliare nel lungo periodo.
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