Il futuro del real estate non dipenderà soltanto da nuove costruzioni e compravendite. Con un patrimonio immobiliare sempre più maturo, l’efficienza energetica, i costi di gestione e la capacità di mantenere il proprio valore nel tempo stanno modificando il modo in cui il mercato valuta gli immobili.
Per molti anni il valore di un immobile è stato associato principalmente a tre elementi: posizione, qualità costruttiva e contesto urbano. Oggi questi fattori non bastano più.
La crescente attenzione all’efficienza energetica, l’evoluzione normativa e il progressivo invecchiamento del patrimonio edilizio stanno cambiando il modo in cui investitori, proprietari e operatori del settore valutano gli immobili. Sempre più spesso il valore di un edificio non dipende soltanto da quanto costa acquistarlo o costruirlo, ma dalla sua capacità di mantenere prestazioni elevate durante tutto il suo ciclo di vita.
In altre parole, il mercato non guarda più soltanto a ciò che un edificio è oggi, ma a quanto sarà in grado di rimanere competitivo negli anni.
IL FUTURO DEL REAL ESTATE PASSA DAL PATRIMONIO GIÀ ESISTENTE
Il primo dato che aiuta a comprendere questa evoluzione arriva dalla Commissione Europea. Secondo le più recenti analisi, oltre l’80% degli edifici che saranno utilizzati nel 2050 esiste già oggi, mentre una quota compresa tra il 75% e l’80% del patrimonio edilizio europeo è ancora energeticamente inefficiente.
Questo significa che la principale sfida del settore non sarà costruire nuovi immobili, ma valorizzare quelli già esistenti attraverso interventi di riqualificazione, efficientamento energetico e una gestione sempre più evoluta.
Il tema assume un’importanza ancora maggiore in Italia, dove una parte rilevante del patrimonio immobiliare è stata realizzata prima dell’introduzione delle moderne normative sull’efficienza energetica. In questo scenario, la competitività di un immobile dipenderà sempre più dalla sua capacità di adattarsi alle nuove esigenze del mercato.
IL VALORE SI DETERMINA LUNGO L’INTERO CICLO DI VITA DELL’IMMOBILE
Secondo una ricerca dell’Osservatorio REbuild, l’efficienza energetica è diventata un elemento capace di incidere direttamente sul valore economico degli immobili.
L’analisi evidenzia come il mercato riconosca un vero e proprio premio di valore agli edifici più efficienti. Nelle zone climatiche più fredde il passaggio dalla classe energetica G alla A può determinare un incremento di valore fino al 49,7%, mentre nelle aree climatiche più miti il differenziale si attesta intorno al 24,5%.
Il valore dell’immobile, quindi, non dipende più esclusivamente dalla sua posizione o dalla qualità costruttiva, ma anche dalla sua capacità di garantire costi di gestione contenuti e prestazioni elevate nel tempo.
Le analisi di PlanRadar evidenziano infatti che i costi di gestione possono arrivare a rappresentare da una volta e mezzo fino a tre volte il costo iniziale di costruzione nell’arco della vita dell’immobile.
Una prospettiva che sposta l’attenzione dal solo investimento iniziale al cosiddetto life cycle cost, ossia il costo complessivo di possesso dell’immobile lungo tutto il suo ciclo di vita.
In altre parole, il valore dell’immobile non si esaurisce nel momento della compravendita: continua a costruirsi ogni giorno attraverso la qualità della sua gestione.
LA VERA SFIDA SARÀ VALORIZZARE IL PATRIMONIO ESISTENTE
Per gli investitori istituzionali, così come per i grandi proprietari immobiliari, accanto ai criteri tradizionali assumono un peso crescente elementi come l’efficienza energetica, la qualità della manutenzione, la flessibilità degli spazi, la digitalizzazione degli impianti e la capacità dell’edificio di adattarsi alle esigenze future.
L’evoluzione del mercato immobiliare suggerisce un cambio di paradigma destinato a consolidarsi nei prossimi anni.
Se la maggior parte degli edifici che utilizzeremo nel 2050 è già stata costruita, il tema centrale non sarà tanto aumentare il patrimonio immobiliare quanto migliorarne qualità, efficienza e capacità di rispondere alle nuove esigenze di chi lo vive, lo utilizza o vi investe.
L’attenzione crescente verso la valorizzazione del patrimonio esistente trova riscontro anche nelle strategie della divisione FRIMM Real Estate Investing, che negli ultimi anni ha concentrato numerosi interventi sulla valorizzazione e riqualificazione residenziale di immobili esistenti, interpretando una tendenza destinata a rafforzarsi nei prossimi anni.
Più che una semplice evoluzione tecnica, quella in corso rappresenta un cambiamento nel modo stesso di attribuire valore agli immobili. Se fino a ieri il mercato premiava soprattutto ciò che un edificio era al momento della vendita, oggi guarda sempre più a ciò che sarà in grado di garantire negli anni successivi. In un patrimonio immobiliare destinato a durare ancora per decenni, la capacità di mantenerlo efficiente, competitivo e sostenibile diventerà uno dei principali fattori di creazione del valore.
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