Gli investimenti legati all’Ecobonus sono scesi del 42,5% nel 2025, ma la necessità di intervenire sul patrimonio edilizio rimane. Efficienza energetica, direttive europee e mercato stanno aprendo una nuova fase in cui riqualificare un immobile sarà sempre meno una scelta legata all’incentivo e sempre più una strategia per preservarne il valore.
Per anni una parte importante della riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano è stata sostenuta dagli incentivi fiscali. Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e, soprattutto, Superbonus hanno accelerato gli interventi sugli edifici, mobilitando investimenti e coinvolgendo un’intera filiera di imprese e professionisti.
Quella fase straordinaria si sta progressivamente chiudendo. Gli incentivi non sono scomparsi, ma il modello caratterizzato da aliquote eccezionalmente elevate e dalla possibilità diffusa di utilizzare cessione del credito e sconto in fattura ha lasciato spazio a un sistema molto più contenuto.
I numeri mostrano chiaramente il cambio di scenario. Secondo il Rapporto annuale 2026 dell’ENEA, gli interventi Ecobonus conclusi nel 2025 hanno generato 3,62 miliardi di euro di investimenti, il 42,5% in meno rispetto al 2024.
Ma la riduzione degli incentivi non coincide con la fine della necessità di riqualificare il patrimonio immobiliare italiano. Cambia, piuttosto, la ragione economica che può sostenere questi interventi: dall’opportunità fiscale alla necessità di preservare e accrescere il valore dell’immobile nel tempo.
DOPO GLI INCENTIVI STRAORDINARI SI APRE UNA NUOVA FASE
Il Superbonus ha rappresentato un’anomalia per dimensioni e intensità rispetto alle tradizionali politiche di incentivazione edilizia. Il suo progressivo superamento riporta quindi proprietari, investitori e operatori davanti a una domanda diversa: quando non è più il beneficio fiscale a rendere conveniente un intervento, cosa spinge a riqualificare un immobile?
Una prima risposta arriva dallo stesso mercato. La qualità energetica sta assumendo un peso crescente nella valutazione degli immobili, per influenza consumi, costi futuri, comfort e necessità di successivi interventi.
Uno studio della Banca d’Italia rileva che, a parità delle altre caratteristiche, i prezzi richiesti per le abitazioni appartenenti alle quattro categorie energetiche migliori risultano mediamente superiori di circa il 25% rispetto a quelli degli immobili appartenenti alla categoria peggiore, con differenze significative tra i diversi territori.
Il dato suggerisce un passaggio importante: l’efficienza energetica è già associata a differenze significative nel modo in cui gli immobili vengono valorizzati sul mercato.
La riqualificazione, quindi, non riguarda più soltanto la possibilità di beneficiare di una detrazione. Può diventare uno strumento attraverso cui aumentare l’attrattività di un immobile, contenerne i costi di utilizzo e proteggerne la competitività nel lungo periodo.
IL RISCHIO È UN MERCATO SEMPRE PIÙ DIVISO
Questa evoluzione potrebbe accentuare progressivamente la distanza tra due categorie di immobili.
Da una parte gli edifici efficienti o già riqualificati, caratterizzati da consumi più contenuti e minori necessità di intervento. Dall’altra un patrimonio più datato, energivoro e potenzialmente esposto a costi crescenti per essere adeguato agli standard richiesti nei prossimi anni.
Il rischio è quindi quello di una crescente polarizzazione del mercato immobiliare: gli immobili più efficienti potrebbero rafforzare la propria attrattività sul mercato , mentre quelli con prestazioni peggiori potrebbero incorporare nelle valutazioni anche il costo degli interventi necessari per riqualificarli.
Per chi acquista un immobile, di conseguenza, il prezzo iniziale potrebbe rappresentare soltanto una parte dell’equazione. Sempre più rilevante sarà comprendere quanto costerà mantenere quell’immobile competitivo nel tempo.
E per chi possiede o investe in patrimonio immobiliare, rinviare gli interventi potrebbe non significare semplicemente rimandare una spesa, ma esporsi progressivamente a una perdita di competitività dell’asset.
LA DIRETTIVA EUROPEA RENDE LA RIQUALIFICAZIONE UNA SFIDA DI LUNGO PERIODO
A spingere il mercato in questa direzione non sono soltanto le preferenze degli acquirenti.
La nuova direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici prevede per il patrimonio residenziale una traiettoria nazionale di riduzione del consumo medio di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.
Almeno il 55% della riduzione del consumo medio di energia dovrà inoltre essere conseguito attraverso la ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.
Non significa che ogni abitazione italiana debba raggiungere obbligatoriamente una determinata classe energetica entro quelle date. Significa però che nei prossimi anni gli Stati europei dovranno accelerare il miglioramento delle prestazioni del patrimonio esistente.
La questione, quindi, non è più se il patrimonio immobiliare dovrà essere riqualificato, ma con quali strumenti economici sarà possibile sostenere questa trasformazione dopo la stagione dei grandi bonus.
Una prospettiva che riguarda direttamente anche gli operatori del settore, chiamati a valutare gli asset non soltanto per ciò che valgono oggi, ma per il loro potenziale di trasformazione.
In questa direzione si inserisce anche l’attività della divisione FRIMM Real Estate Investing del Gruppo FRIMM, che negli ultimi anni ha concentrato numerose operazioni sulla riqualificazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente. Un approccio che considera la trasformazione dell’asset come uno degli strumenti attraverso cui creare nuovo valore, intervenendo su immobili che possono essere riposizionati rispetto alle esigenze attuali del mercato.
LA FINE DEL SUPERBONUS NON È LA FINE DELLA RIQUALIFICAZIONE
La fase che si apre dopo gli incentivi straordinari potrebbe quindi essere più complessa, ma anche più selettiva.
La riduzione dei bonus rende inevitabilmente più difficile sostenere alcuni interventi e pone il tema dell’accessibilità economica della transizione energetica. Allo stesso tempo, però, sposta progressivamente il baricentro della riqualificazione dalla convenienza fiscale alla convenienza immobiliare.
Per proprietari e investitori diventerà sempre più importante comprendere non soltanto quanto vale oggi un edificio, ma quali interventi saranno necessari affinché continui a essere competitivo domani.
La fine della stagione del Superbonus, quindi, non coincide necessariamente con la fine della riqualificazione. Potrebbe rappresentare l’inizio di una fase diversa, nella quale efficienza, qualità e capacità di trasformazione entreranno sempre più direttamente nella costruzione del valore immobiliare.
Per gli operatori del real estate la sfida sarà allora saper guardare oltre il valore attuale di un immobile, individuando quali asset possiedono il maggiore potenziale di trasformazione e quali interventi possono renderli nuovamente competitivi sul mercato.
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