Vivo, presidente dell’azienda: “Il mercato letto attraverso gli indici dà una fotografia del lavoro quotidiano degli agenti immobiliari. Nel 2010 il prezzo sarà la variabile fondamentale per il rilancio del settore”
L’atteso calo generale dei prezzi non si è ancora del tutto verificato né a Roma né a Milano: con le zone centrali e gli immobili di pregio, i prezzi tengono anche in alcune aree cittadine soprattutto per i bilocali che, insieme con i trilocali, rappresentano oltre il 70% del mercato
Dopo quelli relativi a domanda e offerta, il Centro Studi di REplat S.p.A. introduce l’indice dei prezzi, ovvero la variazione percentuale della media dei prezzi degli immobili divisi per tipologia in una data zona cittadina, inseriti sul Multiple Listing Service dalle oltre 1.700 agenzie che lo utilizzano (indipendenti, membri di associazioni di categoria, affiliati a network in franchising), rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Questo indicatore completa la visione del mercato del MLS REplat che si concretizza attraverso i dati estrapolati dalla piattaforma per la collaborazione nella compravendita tra agenti immobiliari: una visione basata sugli indici percentuali della domanda, dell’offerta e del prezzo – bussole reali e attuali che permettono non solo agli operatori ma anche a chi cerca casa di sapere cosa sta accadendo nel mercato del mattone e come esso sta cambiando – e sulla rilevazione del prezzo più probabile per gli immobili condivisi presenti in piattaforma in una data zona, l’unico indicatore che prende in considerazione sia la media dei prezzi dell’offerta sia quella dei prezzi della domanda per la tipologia dell’immobile prescelto.
“I dati che proponiamo vengono estrapolati dal flusso di lavoro che gli agenti immobiliari generano quotidianamente all’interno del nostro sistema”, spiega Vincenzo Vivo, presidente di REplat S.p.A. “Gli operatori inseriscono ogni giorno nel MLS le richieste e gli immobili che prendono in incarico, con tutte le relative informazioni. Lo stesso giorno di ogni mese il nostro Centro Studi è in grado di rilevare l’andamento del mercato fatto dagli operatori senza doversi affidare a interviste e questionari”.
Indice dei prezzi
In generale, l’atteso calo del prezzo degli immobili non si è ancora del tutto verificato. In un mercato dominato dalle richieste per bilocali e trilocali, che insieme ne rappresentano il 70%, si sono rilevati alcuni ribassi soltanto in certe zone delle macroaree Semicentro e Periferia dei grandi Centri Urbani che negli ultimi 12 mesi hanno effettivamente perso qualche punto percentuale, segno che gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite.
Tale tendenza, però, non si è verificata né per i centri storici né per gli immobili di pregio, senza contare le rimanenti zone delle macroaree di cui sopra. Ciò non deve essere visto in contrapposizione col resto ma come suo complemento: la risposta alla crisi di molti investitori, infatti, è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa.
Questi trend sono ben sottolineati dai dati rilevati su Milano e Roma, città campione per la prima rilevazione dell’indice dei prezzi di REplat che mostra la variazione percentuale annua del costo di un immobile in una data zona.
Nel corso degli ultimi 12 mesi, i prezzi del centro storico di Milano sono cresciuti sia per i bilocali (+3,42%) sia per i trilocali (+2,68%), a testimonianza della maggior tenuta dei prezzi degli immobili di pregio.
Tendenza confermata anche dall’andamento di zone di rilievo come Magenta (+1,59 per i bilocali, +6,23% per i trilocali) e Sempione (+6,90 per i bilocali, +6,84 per i trilocali).
In altre zone semicentrali, come Venezia (+6,84%per i bilocali e -2,62% per i trilocali) e Ticinese-Genova (+3,73 per i bilocali, -6,41 per i trilocali) si conferma invece una tendenza ancora più netta in diverse zone periferiche: l’aumento dei prezzi per i bilocali e la diminuzione per i trilocali, circostanza che si spiega con la maggiore richiesta di metrature inferiori in tempi di difficoltà economica e di stretta creditizia.
Nelle zone periferiche, la tendenza si ritrova ad Affori-Bruzzano (+3,09% per i bilocali, -1,97% per i trilocali), Niguarda-Bicocca (+5,74% per i bilocali, -3,85 per i trilocali), Gorla-Crescenzago (rispettivamente +2,83% e -6,78%), Città Studi-Argonne (+1,87% e -0,96%), Barona-Ronchetto sul Naviglio (+4,23% e -3,09%) e San Siro-Gallaratese (+2,06% e -3,53%).
Diminuiscono invece i prezzi sia per i bilocali sia per i trilocali a Rogoredo-Vigentina (rispettivamente -7,82% e -10,80%), Chiesa Rossa-Gratosoglio (-0,34% e -7,93%), Giambellino-Lorenteggio (-1,28% e -0,03%) e Baggio (-8,50% e -10,91%). Uniche due zone periferiche in controtendenza con i prezzi di bilocali e trilocali entrambi in crescita sono Lambrate-Forlanini (rispettivamente +2,68% e +2,31%) e Certosa-Quarto Oggiaro (+1,74% e +1,16%).
Come già accennato, il centro storico di Roma segue il trend di Milano per quanto riguarda l’aumento dei i prezzi ma, a differenza del capoluogo lombardo, sono i trilocali a essere maggiormente saliti di costo (+6,01%) se confrontati coi bilocali (+3,22%).
Il prezzo per immobili di queste due tipologie cresce anche nelle zone semicentrali di Parioli-Pinciano (+2,49% per i bilocali, +2,79% per i trilocali), Trastevere-Testaccio (rispettivamente +4,23% e +3,38%), Aventino-San Saba (+4,17% e +1,25%) e Prati-Borgo (+2,55% e +2,11%) mentre diminuiscono a Trieste-Somalia-Salario (-4,53% per i bilocali e -8,34% per i trilocali), Esquilino-San Lorenzo (rispettivamente -9,83% e -3,35%), Marconi-Ostiense (-3,12% e -3,22%), Gregorio VII-Baldo degli Ubaldi (-6,14% e -6,35%) e Trionfale-Monte Mario (-1,03% e -2,83%).
Nella maggior parte delle zone periferiche di Roma si conferma la tendenza di una maggior tenuta dei prezzi dei bilocali rispetto ai trilocali, mentre le zone che registrano un aumento dei prezzi per entrambe le tipologie sono Prenestino-Collatino-Tor Sapienza (+2,38% per i bilocali e +2,49% per i trilocali), Laurentina (rispettivamente +4,93% e +7,94%) e Monteverde-Gianicolense-Colli Portuensi (+5,92 e +9,67%).
Il segno negativo per entrambe le tipologie si trova invece a Tiburtina-Colli Aniene (-0,76 per i bilocali e -7,96% per i trilocali), Tuscolano-Appio Claudio (rispettivamente -5,64% e -9,99%), Cinecittà-Don Bosco (-6,46% e -2,77%), Aurelio-Boccea (-3,60% e -2,54%) e Flaminio-Labaro-Prima Porta (-6,58% e -8,37%).
Nella zona suburbana le maggiori diminuzioni di prezzo si registrano ad Axa-Casalpalocco-Infernetto (-7,60% per i bilocali e -1,63% per i trilocali) e Ostia-Ostia Antica (-1,10% e -4,67%).
Come per Milano, quindi, il mercato di livello medio-alto fa meno fatica rispetto a quello di fascia medio-bassa.
Richieste – Milano
Negli ultimi 12 mesi le richieste di bilocali e trilocali sono fortemente aumentate. Gli agenti immobiliari milanesi, in pratica, hanno incontrato soltanto clienti alla ricerca di queste due tipologie di immobile: quelle per i bilocali sono cresciute di oltre il 100% mentre quelle per i trilo si sono fermate sul +98,28%.
Per entrambe le tipologie la zona più richiesta è quella del Centro (+20% per i bilocali, +21% per i trilocali), mentre nel corso dell’anno è diminuito l’interesse per la zona di Famagosta (solo +3% per i bilocali e addirittura +2% per i trilocali).
Rispetto all’inizio del 2009, la zona che ha suscitato maggior intersse per i bilocali è quella di Fiera-San Siro (+192,84%) mentre la meno richiesta è stata quella di Vercelli-Lorenteggio (solo +16,23%).
Per quanto riguarda i trilocali la maggior parte delle richieste è arrivata per la zona Bovisa-Sempione (+146,37%) e, anche in questo caso, Vercelli-Lorenteggio è stata quella meno desiderata (solo +18,89%).
Richieste – Roma
A Roma le richieste di bilocali, negli ultimi 12 mesi, sono aumentate del +29,26%, quelle dei trilocali del +67,93%.
Per i bilocali la zona più richiesta è quella di San Giovanni-Roma Est (+23%), mentre questa tipologia è meno richiesta a Villa Ada-Monte Sacro e Policlinico-Pietralata (+10%).
I trilocali sono invece più cercati in centro (+20%) e, come per gli immobili di taglio più piccolo, meno a Villa Ada-Monte Sacro (+12%).
Rispetto all’inizio dell’anno è salito l’interesse per la zona Villa Ada-Monte Sacro (+52,57% per i bilocali, +122,04% per i trilocali), mentre ha registrato meno appeal quella di Policlinico-Pietralata, soprattutto per i bilocali (solo +9%).
Indice REplat – Mercato immobiliare nazionale
Inutile negarlo, il mercato residenziale italiano ha vissuto il 2009 in costante frenata, soprattutto per quanto riguarda l’offerta.
Secondo quanto registrato dall’Indice REplat, il segno negativo ha caratterizzato la domanda per tutto l’anno, risollevandosi, però tra settembre (-10,38%) e dicembre (-7,15%).
Per contro l’offerta, quasi sempre positiva fino ad agosto, ha cominciato la discesa verso il segno meno proprio a settembre per terminare l’anno al -3,90%. “La collaborazione tra agenti immobiliari e il prezzo degli immobili saranno le variabili fondamentali per una ripresa del mercato in tempi brevi”, spiega Vivo. “La variazione e la modalità con cui essa avverrà influiranno sull’accelerazione delle compravendite. I consumatori dovranno tenere d’occhio il mercato perché solo così potranno fare degli ottimi affari e gli operatori, per contro, dovranno non soltanto collaborare in maniera proficua coi colleghi ma anche immettere sul mercato immobili col giusto prezzo”.
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