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Suddividere un appartamento e venderlo: che cos’è il frazionamento

Se sei proprietario di una o più case, suddividere un appartamento in diverse unità può essere un ottimo modo per generare un importante profitto investendo relativamente poco sulla ridistribuzione degli spazi di un singolo immobile.

Il mercato immobiliare italiano dell’ultimo decennio – complici la crisi economica, la pandemia, le abitudini delle nuove generazioni – chiede infatti a gran voce spazi abitativi diversi, più “intelligenti” rispetto a quelli a cui erano abituati genitori e nonni: dalle lunghe case sottomarino (un lungo e buio corridoio nel mezzo e stanze sui due lati, vi ricorda qualcosa?) tipiche delle città degli anni ’50 e ’60, si passa dunque a case che sfruttano gli stessi metri quadri in modo differente, case in cui il living è centrale, in cui lo smart working è una soluzione possibile e non utopistica, in cui giardini e terrazzi sono desideratissimi, in cui il nucleo familiare medio (sono sempre più rare le famiglie numerose) non supera le quattro persone.

TUTTI A FRAZIONARE!

Alla luce di quanto appena detto, molti proprietari immobiliari italiani hanno scelto di attivarsi nei confronti del frazionamento, vale a dire suddividere un appartamento in due o più unità distinte e indipendenti. Di seguito cerchiamo di capire insieme che cosa comporta questo tipo di procedimento.

Innanzitutto, il frazionamento può interessare un immobile o un terreno.

Nel primo caso si frazionano principalmente appartamenti, villette, negozi e altre strutture edilizie; se protagonista del frazionamento è invece un terreno, l’intervento consiste nella suddivisione in uno o più lotti.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO E CATASTALE

Per procedere al frazionamento, il proprietario deve innanzitutto verificare se sia possibile o meno dividere la sua casa in più “pezzi”: lo stabilisce un tecnico – un geometra, un architetto o un ingegnere – che valuterà che tipo di pratica impostare. In questo senso, il frazionamento è “urbanistico”: si riferisce cioè agli interventi edilizi da dichiarare al Comune e successivamente da effettuare sull’immobile. Il processo, una volta concluso, prevede modifiche catastali sulla planimetria originaria depositata al Comune in cui è ubicato l’immobile.

La pratica catastale autorizza, quindi, la registrazione al catasto dell’avvenuta suddivisione della proprietà per ottenere l’assegnazione di un nuovo subalterno per ogni nuova unità acquisita sulla mappa catastale (il subalterno è un numero che identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella, cioè l’unità di riferimento del catasto terreni).

In ogni caso è basilare comunicare al catasto e al Comune ogni tipo di modifica fatta sulla planimetria dell’unità immobiliare, in modo tale da ottenere la nuova planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi, che certifica lacorrispondenza tra lo stato reale della casa e la planimetria stessa.

SUDDIVIDIRE UN APPARTAMENTO È UGUALE A GUADAGNO?

Come accennato, frazionare un appartamento può essere molto remunerativo. I casi più comuni in cui suddividere un appartamento in differenti unità immobiliari più piccole rappresenta la strada da percorrere sono:

  • se si ha intenzione di affittare o vendere casa: soprattutto nelle grandi città, il valore medio al metro quadro di immobili più piccoli è maggiore se rapportato agli immobili più grandi;
  • se c’è un’eredità in ballo: quando gli aventi diritto sono più d’uno, una soluzione più semplice potrebbe essere proprio il frazionamento del singolo appartamento.

Naturalmente, frazionare può essere anche molto costoso: è fondamentale farsi preparare da un esperto uno studio di fattibilità dell’operazione comprensiva di tutti i costi da sostenere perché il frazionamento non si trasformi in un incubo senza uscita. Se non si è in grado di valutare esattamente i costi medi di una ristrutturazione al metro quadro, infatti, si rischia di non rientrare dei costi con la vendita.

COME SI FRAZIONA UNA CASA

Ogni comune in Italia ha un suo regolamento edilizio che detta tempi e modalità per procedere a suddividere un appartamento. Di norma, è innanzitutto necessaria la presenza di un architetto o di un geometra incaricato di dirigere i lavori.

Il passaggio successivo ha a che fare con la comunicazione al Comune di competenza della cosiddetta CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata), che deve essere firmata dallo stesso tecnico a capo dei lavori. Infine sarà necessario trasmettere al catasto l’aggiornamento dovuto.

Al termine dei lavori sarà opportuno presentare al Comune il certificato di collaudo a conclusione dei lavori, pena sanzioni: l’unica eccezione in questo caso riguarda i frazionamenti che non prevedono interventi edilizi, come per le cantine o per le pertinenze (cioè le categorie catastali identificate con C2, C6, C7) dell’unità immobiliare accatastate con un unico subalterno.

I casi più complicati – come i frazionamenti con cambio di destinazione d’uso (quando un ufficio si trasforma in una casa, ad esempio) – necessitano di una pratica urbanistica più articolata nei tempi (fino a 60 giorni di attesa) e nei costi: la cosiddetta SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

QUANTO TEMPO CI VUOLE PER FRAZIONARE

In linea di massima, per ottenere l’ok per un frazionamento occorre attendere un massimo di tre giorni: i rischi maggiori in termini di tempo interessano invece l’attivazione della pratica stessa, considerati i professionisti coinvolti (i già citati geometra, architetto, eccetera).

Naturalmente c’è molto altro da conoscere in tema di frazionamento: per esser certi di non commettere errori che potrebbero sfociare in rischiose operazioni, il consiglio migliore è sempre quello di rivolgersi a un consulente specializzato in frazionamento di immobili, una specifica sempre più richiesta sul mercato.

COME TROVARE UN ESPERTO IN FRAZIONAMENTI IMMOBILIARI

Negli ultimi anni in Italia molti uffici di consulenza immobiliare si sono riorganizzati come veri studi di counseling e advisory immobiliare, dotandosi di business unit in grado di consigliare i clienti e seguirli anche in specifiche esigenze come accade nei casi di frazionamento.

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