Se hai deciso di vendere casa quando c’è un mutuo in corso, ci sono dei dettagli burocratici che non devi ASSOLUTAMENTE trascurare per non arrivare impreparato all’atto di compravendita.
CHE COS’È UN MUTUO
Prima di procedere con la spiegazione di quello che bisognerebbe fare per vendere una casa con mutuo in corso, chiariamo innanzitutto che cos’è un mutuo. Per definizione il mutuo è un contratto che coinvolge due parti, regolato e definito dall’art. 1813 del codice civile. Nella maggior parte dei casi, una delle parti coinvolte nel contratto di mutuo è la banca che si impegna a erogare una certa quantità di denaro al richiedente. Dall’altro lato, invece, si trova il cliente che richiede l’erogazione di un prestito finanziario.
Il contratto di mutuo può essere stipulato per l’acquisto di una casa. Il cliente si impegnerà a restituire ogni mese una certa di quantità di denaro (rata del mutuo) con l’aggiunta degli interessi. Le rate del mutuo sono infatti composte da due quote:
- la quota capitale, che rappresenta l’importo totale da restituire alla banca
- la quota d’interesse che costituisce il compenso da corrispondere all’istituto per aver concesso il prestito
È bene sottolineare che il contratto di mutuo non può essere stipulato da tutti i soggetti che ne fanno richiesta. Per ottenerlo, infatti, è necessario possedere determinati requisiti economici: generalmente, per le banche italiane la rata mensile del mutuo non deve essere maggiore del 30% del reddito netto mensile a disposizione del richiedente. Inoltre, l’importo del mutuo non può andare oltre l’80% del valore dell’immobile.
MUTUO IN CORSO: POSSO VENDERE LA MIA CASA?
Tendenzialmente – soprattutto nel caso in cui si decida di ricorrere al fai-da-te– è difficile trovare delle persone disposte ad acquistare una casa su cui penda un vincolo di ipoteca (il diritto che la banca o l’istituto di credito può esercitare sull’immobile di cui è “comproprietaria” finché il mutuo non sia estinto). Ma è comunque possibile vendere la propria casa con il mutuo in corso seguendo determinate procedure e rispettando alcune condizioni.
1. L’ACQUIRENTE È A CONOSCENZA DEL MUTUO IN CORSO?
La cosa più importante da fare nel momento in cui si entra in contatto con un cliente realmente interessato all’acquisto della propria casa, è informarlo del vincolo di ipoteca sull’immobile. Cosa succede se l’acquirente non viene correttamente informato? Nel caso sia già stato stipulato un contratto preliminare di compravendita (il contratto con il quale le parti s’impegnano a firmare nella data stabilita il contratto definitivo di compravendita), l’acquirente potrà richiedere lo scioglimento dello stesso e la restituzione dell’importo. Nascondere la reale situazione, dunque, non è corretto, perché le ripercussioni dal punto di vista giuridico potrebbero essere pesanti (il compratore potrebbe richiedere il risarcimento del danno, ad esempio).
2. ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO
La soluzione più rapida e immediata è indubbiamente l’estinzione del mutuo in corso. Questa pratica consente di rimborsare alla banca o all’istituto di credito l’importo dovuto più i costi aggiuntivi – come le spese amministrative e gli interessi maturati – prima della data di scadenza contrattuale. Ovviamente, se si percorre questa strada, è necessario disporre della somma utile all’estinzione del mutuo evidentemente prima della stipula del rogito notarile (e certamente prima di ricevere qualsiasi cifra dall’acquirente).
3. SPOSTAMENTO DEL MUTUO SUL NUOVO IMMOBILE
Se si sta vendendo una casa per acquistarne una nuova, la soluzione potrebbe essere lo spostamento del mutuo in corso sul nuovo immobile. La pratica avviene con la “sostituzione di garanzia”: è un atto del notaio e consiste nella cancellazione del prestito iniziale e la stipula di un nuovo prestito finanziario. In questo modo si libererà l’immobile dall’ipoteca.
4. L’ACQUIRENTE POTREBBE ACCOLLARSI IL MUTUO
In sostanza vuol dire che l’acquirente potrebbe accettare di farsi carico del mutuo intestato al venditore e pagare le rate successive fino a scadenza contrattuale. Questa tipologia contrattuale è vantaggiosa per tutte le parti in causa. In primis perché il venditore non dovrà occuparsi della cancellazione dell’ipoteca. L’acquirente, invece, dal momento in cui subentra nel pagamento del mutuo già in corso, non dovrà farsi carico delle spese di attivazione per l’erogazione (perizia, spese notarili e spese d’iscrizione dell’ipoteca, ad esempio).
5. ESTINZIONE DEL MUTUO IN CORSO AL ROGITO
Nel caso in cui l’acquirente sia in possesso della liquidità necessaria per acquistare l’immobile (con o anche senza accesso a un finanziamento) la soluzione potrebbe essere quella di estinguere il mutuo il giorno dell’atto di vendita. Per farlo l’acquirente (o la sua banca) dovrà bonificare la cifra che copre l’intero importo del mutuo il giorno stesso dell’atto.
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