Valutazione immobiliare: come si calcola il valore di un immobile e da cosa dipende? 

Nel settore immobiliare i pareri divergenti sul valore di un immobile sono all’ordine del giorno. C’è il venditore affezionato alla propria casa che tende a sopravvalutarlo e c’è l’acquirente che, viceversa, tende spesso a chiedere un ribasso. Come risolvere i dubbi sulla valutazione immobiliare?  

L’agente immobiliare, professionista neutrale che conosce i valori di mercato e che ha tutti gli strumenti per accedervi, è l’unico intermediario che può garantire il miglior prezzo a entrambe le parti. 

I FATTORI DETERMINANTI PER STABILIRE IL VALORE DELL’IMMOBILE 

La valutazione immobiliare è un momento molto delicato: la stima errata del valore dell’immobile può portare a fissare un prezzo troppo alto dell’abitazione allungandone così i tempi di vendita oppure a fissare un prezzo troppo basso che non soddisfa l’esigenza economica del proprietario.  

Per individuare la corretta valutazione di un immobile è necessario analizzare una serie di fattori e conoscere l’andamento del mercato per tipologia e zona. In questo scenario c’è, però, una formula per calcolare il valore di mercato, ovvero: superficie commerciale dell’immobile X quotazione al metro quadro, dove la prima è di facile reperibilità (si dovrebbe conoscere la metratura della propria casa) mentre la seconda appartiene a un ambito più complesso (come abbiamo spiegato anche nell’articolo dedicato alla differenza tra superficie calpestabile e superficie commerciale). 

Stabilire la quotazione al metro quadro non è infatti un processo così immediato e bisogna tenere conto di tanti fattori che possono influenzarne il calcolo. Vediamoli di seguito. 

  1. Primo fra tutti è senza dubbio la posizione territoriale. Bisogna infatti considerare se l’immobile si trova in città o in campagna, al centro o in periferia, in zone con densità di popolazione consistente o meno. 
  1. Bisogna poi considerare le caratteristiche sociali della zona di riferimento. Immobili locati presso supermercati, ospedali, negozi, scuole e servizi pubblici come i trasporti urbani hanno sicuramente un valore al metro quadro più elevato. 
  1. Occorre poi identificare la destinazione d’uso dell’immobile. Gli edifici si distinguono infatti in residenziali, commerciali o terziari. 
  1. Non meno importanti sono sicuramente le condizioni e lo stato di conservazione dell’immobile. È necessario tenere in considerazione se si tratta di un edificio di nuova costruzione, ristrutturato, in buone condizioni oppure da ristrutturare. Non solo, anche l’efficienza degli impianti energetici e tecnologici gioca la sua parte. 
  1. Bisogna poi andare più nello specifico e valutare anche le caratteristiche intrinseche dell’immobile. Ad esempio, i piani più bassi hanno un valore inferiore rispetto a quelli più alti, ma in quest’ultimo caso è determinante la presenza dell’ascensore. O, ancora, l’esposizione, la vista e la presenza di uno spazio esterno sono certamente altre variabili che influiscono sulla valutazione. 

OMI E VALUCASA: GLI STRUMENTI CHE TI GUIDANO NELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE 

Quali sono quindi gli strumenti che possono aiutare un agente immobiliare a fornire ai suoi clienti una corretta valutazione immobiliare che tenga conto di tutti questi parametri e che sia in linea con i trend del mercato? 

L’agenzia delle Entrate è l’ente che si occupa di monitorare tutti i fattori sopra descritti e che tramite il suo Osservatorio del Mercato Immobiliare (cosiddetto OMI), banca dati aggiornata semestralmente, mette a disposizione la valutazione media degli immobili per zona. Per “valutazione media” si intende la stima del valore compresa tra un minimo e un massimo da cui possono essere, ad esempio, esclusi immobili eccessivamente degradati oppure di lusso. 

Le stime fornite dall’OMI rappresentano quindi una forbice che permette all’agente immobiliare di farsi un’idea generale sul valore di mercato dell’edificio da cui partire prima di andare di persona sul campo a valutare l’immobile e le sue peculiarità. 

Gli agenti immobiliari affiliati al Gruppo FRIMM hanno anche uno strumento aggiuntivo che gli consente di offrire valutazioni immobiliari gratuite tramite brochure personalizzate ai propri clienti: il Valucasa

Il Valucasa nasce come software dedicato alle valutazioni immobiliari in base ai valori dell’OMI, alle regole dell’estimo e all’esperienza accumulata dagli agenti immobiliari del nostro network. L’obiettivo di questo strumento è quello di rispondere all’esigenza sempre più crescente del cliente di avere a che fare con professionisti del settore in grado di soddisfare nel miglior modo possibile le sue necessità.  

Permette infatti di collegare sempre di più chi cerca casa e chi desidera venderla con gli agenti immobiliari del Gruppo, generando così un rapporto di stima e fidelizzazione nel tempo (leggi l’articolo dedicato per scoprirne tutte le funzioni e i vantaggi).   

Per concludere, affidarsi a un professionista esperto del settore per la valutazione della propria casa è la scelta migliore per stabilire il miglior prezzo di mercato e velocizzare la compravendita. 

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