Valutazioni immobiliari: la differenza tra superficie calpestabile e commerciale

Quando ci imbattiamo in una casa che ci piacerebbe acquistare, la prima informazione che vogliamo è il suo prezzo e, in seconda battuta, desideriamo conoscerne la grandezza, ovvero a quanti metri quadri ammonta la sua superficie. Quello che spesso non consideriamo è che non soltanto le due cose – prezzo e grandezza – sono strettamente collegate ma anche che esiste una precisa differenza tra la superficie commerciale e quella calpestabile di un immobile. Conoscere questa differenza ci rende degli acquirenti (ma anche dei venditori) più consapevoli e preparati a leggere i valori che gli agenti immobiliari ci propongono.

Infatti, benché i termini “commerciale” e “calpestabile” si riferiscono sempre alla grandezza di un immobile, non sono affatto intercambiabili. Infatti, quando si parla di superficie commerciale o “superficie commerciale vendibile” – categoria su cui ci si basa per la stima patrimoniale di un’abitazione – ci si riferisce a tutti gli elementi che compongono una casa, quindi anche giardini e posto auto, mura comprese.

L’altra superficie è, invece, lo spazio realmente libero e quindi vivibile, per l’appunto quello “calpestabile”.

LA SUPERFICIE CALPESTABILE E COME CALCOLARLA

Con l’espressione “superficie calpestabile” ci si riferisce quindi agli ambienti di un determinato immobile che si hanno realmente a disposizione. In altre parole, è la somma delle sole superfici interne dei singoli vani, o suddivisione degli spazi, che compongono l’appartamento, al netto dei muri perimetrali e dei muri interni.

Ovviamente, la superficie calpestabile non ha una connotazione qualitativa come avviene invece nelle valutazioni catastali, per le quali si distingue tra vano utile e accessorio.

Mentre ai fini del calcolo della superficie commerciale si tiene conto anche dei muri, dei balconi, dei sottotetti, delle cantine ecc., valutati secondo diverse incidenze percentuali, la superficie calpestabile si ricava calcolando la sola pavimentazione. Nello specifico viene misurata la pavimentazione lungo il perimetro interno delle mura e delle pareti divisorie, dove ci sia un’altezza convenzionale di almeno 1,50 metri dal piano di pavimento.

LA SUPERFICIE COMMERCIALE E COME CALCOLARLA

La superficie commerciale è la somma ponderata delle superfici degli elementi che compongono un immobile. Viene calcolata al fine di attribuire a un immobile il prezzo più vicino possibile al valore di mercato, mettendo nel giusto conto le superfici dei vani principali, di quelli accessori come cantine e sottotetti e delle superfici scoperte come giardini e cortili.

Il modo corretto di determinare la superficie commerciale è quello stabilito dall’Agenzia delle Entrate e utilizzato come base di valutazione nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questa modalità consente di avere una uniformità di calcolo della superficie commerciale a livello nazionale e, soprattutto, rende gli immobili direttamente confrontabili con i valori OMI. Questo, difatti, è un database di valori reali di compravendita, che possono essere effettivamente confrontati con quelli di mercato.

Nel calcolare la superficie commerciale di un immobile i muri di separazione tra unità immobiliari vengono generalmente computati per metà, ma se la parete ha spessore superiore a 50 cm, viene considerata solo fino a 25 cm. Inoltre, va sempre considerata l’area occupata da tramezzi interni, porte ed eventuali muri portanti che si trovano all’interno della planimetria dell’immobile tenendo sempre presente che le murature perimetrali di confine verso l’esterno devono essere computate fino ai primi 50 cm di spessore. Laddove non siano presenti pertinenze, la superficie commerciale coincide con la superficie coperta, a meno che i muri perimetrali non abbiano spessore superiore a 50 cm mentre le pertinenze quali cantine o soffitte sono ragguagliate al 50% se direttamente comunicanti con l’unità immobiliare, ovvero al 25% se non comunicanti. È bene ricordare anche che nel computare le superfici delle pertinenze, si usano le stesse regole degli immobili principali e che i vani di altezza utile inferiore a 150 cm non vengono presi in considerazione per il calcolo della superficie commerciale. Infine, il totale della superficie ottenuta va sempre arrotondata al metro quadro (questa è una specifica che vale, in particolare, per le analisi dell’OMI).

Date queste informazioni, va da sé che la superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile (generalmente il 10-15% in più).

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