Comprendere e calcolare il valore di un hotel: ecco la guida essenziale per gli Agenti Immobiliari

Nel settore alberghiero, la determinazione del valore di un’azienda come un hotel è un’operazione complessa che richiede competenze specifiche e la considerazione di diversi fattori.
Non si tratta, infatti, di un semplice calcolo matematico, ma di un’analisi approfondita e accurata, che va dalle caratteristiche strutturali dell’immobile ai dati gestionali e reputazionali.

Questo articolo è il secondo atto di una serie di guide mirate a fornire ai professionisti immobiliari una visione esaustiva sul settore e sulle migliori pratiche, concentrandosi sulle strutture ricettive e alberghiere – tra cui gli hotel – che rappresentano una componente vitale dell’economia turistica in Italia (oltre 64.000 attività di alloggio).

FRIMM S.p.A, attraverso la formazione erogata ai suoi professionisti anche nei settori meno battuti ma più redditizi dell’immobiliare, come il ramo commerciale, è attenta nel far comprendere le opportunità del business alberghiero.

Ma perché un agente dovrebbe valutare un’azienda alberghiera?

Le motivazioni per sottoporre un hotel a valutazione possono essere diverse:

• Cessioni: Sia che si tratti della cessione dell’intera struttura o di un ramo d’azienda (la gestione, mantenendo la proprietà), la valutazione diventa fondamentale per stabilire un prezzo equo e trasparente.
• Ingresso o recesso di soci: In caso di modifiche nella compagine societaria, conoscere il valore preciso dell’azienda è essenziale per tutelare gli interessi di tutte le parti coinvolte.
• Valutazione di canoni di locazione o affitto: Per stabilire canoni congrui per la locazione o l’affitto di rami d’azienda alberghiera, è indispensabile una stima accurata del valore complessivo.
• Divisioni ereditarie e donazioni: In caso di successioni o trasferimenti di proprietà, la valutazione dell’azienda alberghiera assume un ruolo centrale per una ripartizione equa del patrimonio.
• Valutazione della performance: Per misurare l’andamento dell’azienda e l’efficacia delle strategie implementate, la valutazione periodica rappresenta un importante strumento di controllo.

Metodi di valutazione: strumenti per una stima precisa

Esistono diversi metodi per determinare il valore di un’azienda alberghiera, ognuno con i suoi punti di forza e di debolezza:

• Metodo empirico (transazioni comparabili): Il metodo valuta le attività ricettive basandosi su indicatori di mercato. Il valore dell’attività (V) è calcolato moltiplicando il numero di camere (P) per un moltiplicatore di mercato (M) e applicando un fattore di correzione (A):  V= M*P+A.
  Questo metodo richiede la conoscenza del valore di mercato delle camere e l’applicazione di fattori di correzione. Il moltiplicatore dell’EBITDA, sommato alla posizione finanziaria netta, è un altro metodo usato per ottenere il valore del patrimonio netto. Per le aziende alberghiere, è cruciale considerare il contratto di locazione, la qualità delle strutture, l’ubicazione, lo stato manutentivo, il tipo di clientela, i servizi offerti, il prezzo per camera, il personale dipendente, la qualità della cucina e la durata media del pernottamento per una stima accurata del valore.
  
• Metodo patrimoniale: Calcola il valore dell’azienda sommando il valore delle sue attività (immobili, arredi, etc.) e sottraendo il valore delle sue passività (debiti, oneri, etc.). Non tiene conto, però, delle aspettative di redditività futura, risultando meno adatto per aziende con un elevato potenziale di crescita. Accanto al metodo patrimoniale “semplice” vi sono dei metodi patrimoniali “complessi”, comprensivi del valore dei beni immateriali, anche non contabilizzati, con o – in alcuni casi – senza valore di mercato. La formula proposta dalla dottrina è la seguente: W = K + (K’ – t).
  
• Metodo reddituale: Stima il valore dell’azienda sulla base della sua capacità di generare flussi di cassa futuri. Si avvale di modelli di capitalizzazione dei flussi di cassa, come il metodo del discounted cash flow (DCF), ma richiede ipotesi precise sulla futura redditività, non sempre facili da formulare. Nel caso di durata limitata dei redditi (R), essi vengono capitalizzati per un periodo definito (n) di anni (da 3-5 fino a 10) ad un tasso di capitalizzazione (tasso opportunità equivalente al rendimento offerto da investimenti alternativi con lo stesso grado di rischio); il valore di mercato (W) è così determinabile: W= R * a n¬i.
  
• Metodi misti: Combinano elementi di metodi patrimoniali e reddituali, offrendo una valutazione più completa e bilanciata dell’azienda. Sono particolarmente indicati per le aziende alberghiere, che hanno sia un’importante componente patrimoniale che una significativa capacità di generare reddito. Il metodo misto più elementare è il cosiddetto metodo del valore medio, il quale effettua una media tra valore patrimoniale (K) e reddituale con capitalizzazione illimitata (R/i): W = ½ (R / i + K).

Fattori chiave per una valutazione accurata delle aziende alberghiere

Oltre ai metodi di valutazione standard, è fondamentale considerare una serie di fattori specifici per le aziende alberghiere. Innanzitutto, le caratteristiche strutturali rivestono un ruolo cruciale, come il numero di camere, la superficie complessiva, la categoria (espressa in stelle), lo stato manutentivo, le dotazioni e i servizi offerti.

Anche l’ubicazione è determinante, poiché la posizione geografica, l’accessibilità e la vicinanza ad attrattori turistici o centri d’affari possono influenzare significativamente il valore dell’hotel.

La clientela rappresenta un altro elemento chiave: è importante analizzare il target di riferimento, la stagionalità della domanda e il livello di fidelizzazione dei clienti. La gestione dell’albergo non è da meno, comprendendo la qualità del management, l’esperienza del personale, nonché le strategie di marketing e comunicazione adottate.

Dal punto di vista economico, le performance finanziarie devono essere attentamente valutate, considerando la redditività, i flussi di cassa e gli indici di bilancio. Infine, le aspettative di mercato giocano un ruolo fondamentale, includendo l’andamento del settore turistico e le previsioni di crescita per la zona di riferimento.

Distinguersi sul mercato

Il mercato immobiliare è variegato e pieno di opportunità, che si possono cogliere grazie a un aggiornamento costante e a un attento monitoraggio.

FRIMM, scegliendo di dotarsi di una divisione commerciale – FRIMM Pistone Commercial Real Estate – e di investire nel trasferimento delle risorse essenziali ai suoi oltre 2.700 agenti, lancia un messaggio chiaro: aprirsi alle opportunità per sviluppare autentici valori distintivi nel real estate italiano.

Tutti gli agenti immobiliari della rete – Academy, FRIMM, REplat e MLS – hanno accesso al know-how essenziale per prosperare in questo settore, offerto attraverso corsi di formazione verticali –  il calendario dei corsi della divisione FRIMM Pistone Commercial Real Estate è accessibile all’interno dell’Area Riservata – e nuovi strumenti come le “schede immobile commerciale” rilasciate in MLS con gli aggiornamenti di aprile 2024.