Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 negozi, uffici e immobili produttivi hanno registrato quasi 77.100 compravendite (+4,9%). A confermare il trend positivo sono anche i 7 miliardi di euro investiti nel primo semestre 2026 nel commercial real estate.
Il mercato immobiliare commerciale italiano consolida la propria fase di crescita. Dopo un 2025 positivo sul fronte delle compravendite, anche il 2026 si è aperto con un incremento degli investimenti professionali, confermando l’interesse verso il comparto non residenziale.
Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 – Settore non residenziale, pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Assilea, nel 2025 sono state registrate 77.067 compravendite di immobili non residenziali, confermando la capacità del comparto di mantenere un percorso di crescita anche in un contesto economico ancora caratterizzato da incertezza.
Dalle ultime rilevazioni di CBRE Italy Research, nel primo semestre dell’anno gli investimenti hanno raggiunto 7 miliardi di euro, in aumento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre il secondo trimestre 2026 ha registrato 4,4 miliardi di euro, segnando una crescita dell’11% su base annua.
NEGOZI, UFFICI E CAPANNONI CHIUDONO IL 2025 IN POSITIVO
Il Rapporto immobiliare 2026, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Assilea, rileva complessivamente 77.067 compravendite di uffici, negozi e immobili produttivi, con un incremento del 4,9% rispetto al 2024. Il valore stimato degli scambi ha superato i 20,2 miliardi di euro.
La crescita ha interessato tutte le principali categorie del mercato non residenziale, seppure con intensità differenti.
A trainare il comparto sono stati soprattutto negozi e laboratori, con oltre 46 mila unità scambiate, una crescita del 7% e un valore di mercato stimato in circa 8,5 miliardi di euro.
Il mercato degli uffici ha registrato 14.119 compravendite, in aumento del 3,2%, per un valore stimato di circa 3,7 miliardi di euro. Più contenuta, ma comunque positiva, la crescita degli immobili produttivi: capannoni e fabbricati industriali hanno raggiunto 16.913 scambi, l’1% in più rispetto al 2024, con un valore superiore agli 8,1 miliardi di euro.
Nel complesso, il Rapporto OMI evidenzia un mercato che continua a espandersi, sostenuto dalla capacità dei diversi segmenti di intercettare esigenze differenti: dal commercio di prossimità agli spazi direzionali, fino agli immobili destinati alla produzione e alla logistica.
IL 2026 SI APRE CON LA CRESCITA DI TRANSAZIONI E INVESTIMENTI. IL RETAIL GUIDA IL COMMERCIAL REAL ESTATE
La dinamica positiva è proseguita nei primi mesi del 2026. Secondo le statistiche trimestrali dell’OMI, nel primo trimestre le compravendite del settore non residenziale sono aumentate complessivamente dell’1,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il dato indica un mercato ancora espansivo, sebbene con ritmi più moderati rispetto alla crescita registrata nell’intero 2025.
Accanto alla crescita delle compravendite, aumenta anche l’attività degli investitori istituzionali — fondi immobiliari, SGR, compagnie assicurative e altri operatori professionali —, che orientano le proprie strategie verso operazioni di maggiore valore e asset con prospettive di rendimento nel lungo periodo.
Il retail si conferma il comparto più dinamico del semestre, con circa 2,2 miliardi di euro di investimenti, sostenuti sia da importanti operazioni high street sia da acquisizioni di centri commerciali e retail park.
Secondo CBRE Italy Research, nel primo semestre del 2026 gli investimenti nel commercial real estate italiano hanno raggiunto oltre 7 miliardi di euro, in aumento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il solo secondo trimestre ha generato circa 4,4 miliardi di euro, con una crescita dell’11% su base annua.
Il risultato arriva dopo un 2025 da record, chiuso con 13,5 miliardi di euro di investimenti, il volume più elevato mai registrato nel mercato immobiliare commerciale italiano.
L’interesse degli investitori appare però sempre più selettivo: la domanda si concentra sugli immobili caratterizzati da elevata visibilità e offerta limitata, mentre nei segmenti fuori città prevalgono strategie di valorizzazione e riposizionamento.
HOSPITALITY E LOGISTICA RAFFORZANO IL MERCATO
Dopo il retail, il settore alberghiero rappresenta una delle componenti più importanti del mercato, favorito dalla ripresa del turismo e dalla crescente domanda di strutture di fascia alta nelle principali destinazioni italiane. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti negli hotel hanno raggiunto circa 1,4 miliardi di euro, di cui 838 milioni nel secondo trimestre.
Le operazioni continuano a interessare soprattutto asset da riqualificare o riposizionare nelle principali città e destinazioni turistiche.
Particolarmente positiva anche la performance del settore industriale e logistico. Gli investimenti hanno raggiunto circa 1,1 miliardi di euro nel semestre, con un aumento del 43% su base annua. Il secondo trimestre ha registrato 732 milioni di euro, sostenuti dal ritorno di operazioni di dimensioni rilevanti. La domanda di magazzini moderni e immobili destinati alla logistica resta elevata, sostenuta dall’evoluzione dell’e-commerce e dalla riorganizzazione delle catene di distribuzione.
La domanda di spazi logistici rimane elevata anche sul mercato delle locazioni: nel semestre sono stati assorbiti circa 1,6 milioni di metri quadrati, il 72% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. La disponibilità limitata di immobili moderni e di qualità contribuisce inoltre a sostenere la crescita dei canoni nelle aree più richieste.
IL COMMERCIALE VERSO UN MERCATO SEMPRE PIÙ SELETTIVO
I numeri descrivono un settore solido, ma anche profondamente cambiato. La crescita degli investimenti non interessa indistintamente tutti gli immobili: il mercato premia soprattutto gli asset moderni, efficienti, ben localizzati o capaci di essere trasformati attraverso operazioni di riqualificazione.
La scarsità di prodotto di qualità rappresenta allo stesso tempo un limite e un’opportunità. Da un lato riduce il numero di operazioni immediatamente disponibili; dall’altro rafforza il potenziale degli interventi di rigenerazione, cambio di destinazione d’uso ed efficientamento energetico.
In questo scenario, la selezione degli asset diventa decisiva. Per gli operatori immobiliari, la vera opportunità sarà saper leggere prima degli altri dove si sta spostando la domanda e trasformare il cambiamento in valore.
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