Il mercato residenziale italiano continua a crescere nel primo semestre 2026, ma l’aumento dei valori corre più velocemente della capacità di spesa. Per chi dispone di un solo reddito è accessibile il 30,5% delle abitazioni in vendita e appena il 13,4% di quelle in affitto. Con due redditi lo scenario cambia radicalmente.
Il mercato immobiliare italiano continua a crescere, ma dietro l’aumento dei valori emerge una questione sempre più centrale: quanta parte dell’offerta abitativa è realmente accessibile rispetto alla capacità di spesa delle famiglie?
I dati del Market Monitor relativo al primo semestre 2026 di Immobiliare.it Insights restituiscono un mercato residenziale ancora dinamico. Rispetto allo stesso periodo del 2025, i prezzi richiesti delle abitazioni in vendita sono aumentati del 4,3%, raggiungendo una media nazionale di circa 2.200 euro/mq. Anche le locazioni continuano a crescere: i canoni registrano un incremento del 2,9%, attestandosi mediamente a 14,7 euro al metro quadro.
Numeri che confermano la tenuta del mercato, ma che acquistano un significato diverso se messi in relazione con la capacità economica di chi cerca casa. Alla fine del primo semestre, infatti, una persona con un solo reddito può permettersi appena il 30,5% delle abitazioni disponibili per l’acquisto e soltanto il 13,4% di quelle offerte in locazione.
Il vero tema del mercato residenziale, quindi, non è più soltanto quanto crescono i prezzi, ma quanto questa crescita rimanga sostenibile rispetto ai redditi delle famiglie.
UN MERCATO CHE CONTINUA A SOSTENERE I PREZZI
Nel comparto delle compravendite, la crescita dei prezzi è accompagnata da una domanda che rimane solida.
A livello nazionale, la pressione della domanda sul singolo annuncio è aumentata del 2,5% rispetto al primo semestre 2025. Contemporaneamente, l’offerta di immobili in vendita si è ridotta dell’1,4%. Una combinazione che continua a esercitare pressione sui valori.
Le differenze territoriali restano però significative. A guidare la crescita sono il Nord-Est, con prezzi in aumento del 6%, e il Nord-Ovest con +5,7%. Seguono il Centro (+3,4%), il Sud (+1,8%) e le Isole (+1,2%).
Anche tra le principali città italiane le dinamiche sono molto diverse. Torino registra l’incremento di prezzi più elevato, con +8,3%, seguita da Genova (+6,6%) e Roma (+6,1%).
Proprio la Capitale rappresenta uno dei mercati da osservare con maggiore attenzione: con una media di 3.826 euro/mq, Roma ha superato Bologna ed è oggi alle spalle soltanto di Milano che rimane la città più cara in assoluto (5.675 euro/mq – +2,6%) e Firenze, che ha superato i 4.700 euro/mq medi dopo un rialzo del 3,5%.
LOCAZIONE: AUMENTA L’OFFERTA, MA I CANONI CONTINUANO A SALIRE
È il mercato delle locazioni a restituire uno dei segnali più interessanti del semestre.
Dopo la forte contrazione registrata tra il 2022 e il 2024, l’offerta di immobili in affitto ha invertito la rotta: nella prima metà del 2026 lo stock disponibile è aumentato del 19,3% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Più immobili disponibili significano maggiore possibilità di scelta e una minore pressione sul singolo annuncio. Ed è esattamente ciò che sta accadendo: la pressione della domanda diminuisce in tutte le macroaree italiane, con la sola eccezione sostanziale del Centro, dove resta pressoché stabile. Eppure i canoni non scendono.
A livello nazionale continuano a crescere del 2,9%, mentre nel Centro l’aumento raggiunge il 5,6%. A Roma il canone medio arriva a 18,7 euro al metro quadro, il 3,4% in più rispetto a un anno prima.
È un’apparente contraddizione che racconta bene la fase attuale del mercato: l’aumento dell’offerta sta contribuendo a riequilibrare domanda e disponibilità, ma non è ancora sufficiente a riportare verso il basso i valori delle locazioni.
VENDITA E AFFITTO: DIFFICILE ACCESSIBILITÀ CON UN SOLO REDDITO
L’accessibilità economica alla casa, o affordability, misura la capacità di sostenere il costo di acquisto o di locazione di un’abitazione in relazione ai prezzi e al reddito disponibile, considerando nel caso dell’acquisto anche le condizioni di accesso al credito.
È proprio mettendo in relazione prezzi e redditi che emerge il dato probabilmente più significativo: per una persona con un solo reddito, soltanto il 30,5% dell’offerta in vendita risulta economicamente accessibile. Sul mercato delle locazioni la percentuale scende addirittura al 13,4%.
La presenza di un secondo reddito cambia invece radicalmente lo scenario: per un nucleo bireddito l’accessibilità raggiunge il 58,4% degli immobili in vendita e il 56% di quelli in locazione.
Il divario mostra quanto la struttura reddituale del nucleo familiare sia diventata determinante nell’accesso alla casa e quanto le medie nazionali possano nascondere realtà profondamente diverse.
IL NUOVO EQUILIBRIO DEL MERCATO PASSA DALL’ACCESSIBILITÀ
La fotografia del primo semestre 2026 restituisce quindi un mercato che, osservato soltanto attraverso prezzi e domanda, continua a mostrare segnali positivi. Ma la crescita dei valori porta con sé un elemento di fragilità che non può essere ignorato.
Se prezzi e canoni crescono più rapidamente della capacità di spesa, una quota sempre maggiore della domanda potenziale rischia di non riuscire a trasformarsi in domanda effettiva.
Per chi opera nel settore significa confrontarsi con una domanda sempre più sensibile al rapporto tra prezzo, reddito e possibilità di accesso al credito. Per proprietari e investitori significa invece comprendere fino a quale livello la crescita dei valori possa essere assorbita dal mercato senza ridurre eccessivamente la platea dei potenziali acquirenti o inquilini.
Il mercato immobiliare italiano continua dunque a crescere, ma il dato decisivo dei prossimi anni potrebbe non essere soltanto quanto aumenterà il valore delle case. Sarà capire quante persone potranno ancora permettersele.
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