Vendere una casa occupata abusivamente: come fare

Il fenomeno dell’occupazione abusiva è sempre più ricorrente in ambito immobiliare. Potrà risultarti strano ma capita a molti – e più frequentemente di quanto si pensi – di assentarsi per qualche tempo da casa e, al ritorno, di trovare una brutta sorpresa: la proprietà è stata occupata abusivamente da estranei! Quello che già di per sé sarebbe un incubo per qualsiasi proprietario immobiliare, potrebbe complicarsi ulteriormente se l’immobile in questione fosse in vendita. Vediamo, dunque, come fare per vendere una casa occupata abusivamente.

Casa occupata abusivamente: cosa dice la legge

Con il termine “abusivo” si fa riferimento generalmente a una persona che svolge o esercita un’attività senza averne le necessarie autorizzazioni o diritti. L’occupazione abusiva di una casa, quindi, presuppone che un individuo utilizzi la proprietà altrui senza alcun titolo. Allo stesso modo, con l’espressione “occupazione abusiva” si può far riferimento all’inquilino che, alla scadenza del contratto d’affitto, si rifiuta di abbandonare l’immobile.

Più comunemente, l’individuo che occupa abusivamente una casa è colui che, con l’uso della forza, fa irruzione in casa altrui e vi si stabilisce. Cosa può fare il proprietario in questi casi? L’ordinamento italiano riconosce la tutela restitutoria come principale forma di tutela del diritto di proprietà. Nel caso di occupazione abusiva di un immobile, la tutela restitutoria si realizza con l’azione di rivendicazione: questa presuppone che il proprietario chieda, previo accertamento della titolarità del bene in questione, la condanna alla restituzione del bene.

Ma non solo. Il proprietario immobiliare – in determinate condizioni – può richiedere anche lo sgombero immediato. Infatti, se l’individuo che si è impossessato della proprietà altrui viene colto in flagrante, il proprietario dell’immobile può rivolgersi immediatamente alle forze dell’ordine che interverranno con lo sgombero della casa, senza aspettare la sentenza del giudice. Attenzione però, affinché lo sgombero possa essere immediato devono sussistere le seguenti condizioni: oltre alla flagranza di reato, le forze dell’ordine dovranno accertarsi che non siano intercorsi accordi tra proprietario e abusivo. Ad esempio, in caso di scadenza di un contratto d’affitto, non si potrà intervenire nell’immediato (nonostante si tratti comunque di occupazione abusiva) ma si dovrà attendere l’ordinanza da parte del giudice. In questo caso, infatti, si tratta di inadempimento contrattuale.

Per l’individuo che occupa abusivamente la proprietà altrui è prevista una pena che va dai 3 ai 5 anni, come stabilito dal secondo comma dell’art. 614 del Codice penale.

Vendere casa occupata abusivamente

Nel caso in cui la casa occupata sia in vendita, le cose si complicano ulteriormente. Gli scenari possibili possono essere differenti. Tuttavia, quelli più comuni sono due:

  • Casa occupata abusivamente su cui è stato già fatto un preliminare di compravendita
  • Casa in vendita occupata abusivamente le cui visite da parte degli acquirenti sono ostacolate

L’acquisto di una casa occupata abusivamente, spesso, avviene in maniera consensuale da parte dell’acquirente. Quello che per il proprietario immobiliare è una “rogna”, per l’acquirente può rappresentare una grande opportunità di risparmio. Per il problema insorto, infatti, molti proprietari immobiliari sono costretti ad abbassare il prezzo di vendita dell’immobile. Di conseguenza, questo rappresenta un’ottima occasione per chi acquista. Tuttavia, il proprietario immobiliare dovrà prestare grande attenzione e assicurarsi che l’acquirente sia informato dei fatti. Se ad esempio l’occupazione dell’immobile avviene dopo la firma del preliminare di compravendita – dunque, l’acquirente si è già impegnato formalmente all’acquisto dell’immobile – il proprietario della casa in questione dovrà impegnarsi per far cessare l’occupazione abusiva dell’immobile, munendosi di un ordine giudiziario e assicurandosi l’intervento delle forze dell’ordine, in modo da trasferire l’immobile libero alla data del rogito.

Nel secondo caso, ossia quando un proprietario sta pubblicizzando la vendita della sua seconda casa che nel frattempo è preda di occupatori abusivi, per accedere all’appartamento ed effettuare le visite, vale il procedimento descritto sopra. Il proprietario, dunque, dovrà prima far sgomberare l’immobile da chi l’ha occupata abusivamente.

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