La Commissione europea propone criteri comuni per individuare le aree sotto pressione abitativa e consentire interventi mirati anche sugli affitti brevi. Ma il progetto europeo guarda soprattutto a un problema strutturale: aumentare l’offerta di abitazioni nei territori in cui prezzi, disponibilità e redditi sono sempre più distanti.
La difficoltà di trovare un’abitazione a prezzi compatibili con i redditi sta assumendo una dimensione sempre più rilevante nel mercato immobiliare europeo.
Secondo la Commissione europea, il 51% degli europei che vive nelle città considera l’accesso all’abitazione un problema immediato e urgente nel luogo in cui vive. Il fenomeno riguarda soprattutto città, aree metropolitane, isole e destinazioni turistiche, dove la pressione della domanda può scontrarsi con una disponibilità insufficiente di abitazioni.
È in questo scenario che il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato la proposta di Affordable Housing Act, un nuovo quadro normativo pensato per fornire a Stati, Regioni e Comuni criteri comuni con cui individuare le aree sottoposte a maggiore pressione abitativa e valutare eventuali interventi a tutela della disponibilità e dell’accessibilità economica delle abitazioni.
L’attenzione si è concentrata soprattutto sulle possibili limitazioni agli affitti brevi. Ma la portata della proposta è più ampia: la questione che l’Europa sta cercando di affrontare è come riportare equilibrio nei mercati in cui domanda, offerta e capacità di spesa delle famiglie si stanno progressivamente allontanando.
STRESS ABITATIVO E AFFITTI BREVI: COME POTREBBERO CAMBIARE LE REGOLE NELLE AREE SOTTO PRESSIONE
Uno degli elementi più significativi dell’Affordable Housing Act è il tentativo di definire criteri comuni per stabilire quando un territorio possa essere considerato sotto pressione abitativa.
Tra i parametri previsti assume particolare importanza il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile. La proposta individua soglie basate sul numero di anni di reddito disponibile pro capite necessari per acquistare un’abitazione esistente di dimensioni medie, insieme all’evoluzione di questo rapporto nel tempo e alle prospettive del mercato locale.
Il principio è rilevante perché sposta l’attenzione dal semplice livello dei prezzi alla loro sostenibilità rispetto alla capacità economica di chi vive in un determinato territorio.
Due città con valori immobiliari simili possono infatti presentare condizioni molto diverse se cambiano redditi, disponibilità di abitazioni e pressione della domanda. L’affordability diventa così una variabile sempre più importante per comprendere gli equilibri di un mercato immobiliare locale.
È all’interno di questo quadro che si inserisce il tema degli affitti brevi.
Nelle aree riconosciute come sottoposte a particolare pressione, le autorità potranno valutare misure specifiche sulle locazioni di breve durata e su alcune forme di utilizzo non primario delle abitazioni. Ma l’Affordable Housing Act non introduce un divieto generalizzato europeo agli affitti brevi: gli eventuali interventi dovranno essere giustificati dalle condizioni del territorio, basati su evidenze e proporzionati al problema individuato.
La logica proposta dall’Europa è piuttosto quella di consentire interventi mirati nei territori in cui determinati utilizzi non primari del patrimonio residenziale contribuiscano effettivamente ad aggravare problemi di disponibilità e accessibilità delle abitazioni.
Per il mercato immobiliare questo introduce un elemento da non sottovalutare: la redditività di un immobile destinato all’investimento dipenderà sempre di più anche dal contesto regolatorio del territorio nel quale si trova.
REGOLARE GLI AFFITTI BREVI NON BASTA: IL VERO NODO È L’OFFERTA
La parte forse più interessante della strategia europea emerge però quando si guarda oltre il dibattito sugli affitti brevi.
Alla base della crisi abitativa c’è infatti anche un problema strutturale di offerta insufficiente rispetto alla domanda. Secondo le stime richiamate dalla Commissione, per rispondere alle esigenze abitative europee sarebbe necessario arrivare a oltre 2 milioni di nuove abitazioni all’anno, rispetto a circa 1,6 milioni attuali.
Per questo l’Affordable Housing Act è accompagnato da una Raccomandazione della Commissione che invita le autorità ad agire anche sull’aumento dell’offerta.
La strategia comprende una maggiore utilizzazione di terreni ed edifici esistenti, la semplificazione delle procedure urbanistiche e autorizzative e l’incremento dell’offerta di alloggi accessibili, sociali e destinati agli studenti.
Tra gli strumenti indicati rientrano anche ristrutturazioni, riconversioni a uso residenziale, ampliamenti e frazionamenti, operazioni attraverso cui immobili esistenti o sottoutilizzati possono tornare sul mercato generando nuove unità abitative.
È forse questo il punto più interessante per il settore immobiliare: una crisi in cui la scarsità di offerta rappresenta un problema strutturale, non può essere affrontata soltanto regolando il modo in cui il patrimonio esistente viene utilizzato. Occorre anche creare le condizioni affinché nuova offerta possa arrivare sul mercato.
L’ACCESSIBILITÀ ABITATIVA DIVENTA UNA NUOVA VARIABILE DEL MERCATO IMMOBILIARE
L’Affordable Housing Act potrebbe avere conseguenze che vanno oltre il mercato delle locazioni.
Per chi opera nel real estate, un immobile destinato all’investimento dovrà essere valutato sempre più considerando non soltanto prezzo, posizione e rendimento atteso, ma anche la situazione abitativa del territorio, la normativa locale e la possibile evoluzione delle regole.
Un mercato caratterizzato da forte pressione abitativa può offrire una domanda elevata, ma contemporaneamente essere maggiormente esposto a interventi regolatori. Allo stesso modo, un patrimonio immobiliare sottoutilizzato può rappresentare un’opportunità quando esistono le condizioni urbanistiche ed economiche per trasformarlo e riportarlo sul mercato. Il punto diventa quindi comprendere non soltanto quanto rende oggi un immobile, ma quale ruolo potrà avere domani all’interno del mercato in cui si trova.
L’Affordable Housing Act è ancora una proposta legislativa e dovrà affrontare l’iter europeo prima di diventare definitivo. Il testo potrà quindi essere modificato e le misure previste non devono essere interpretate come restrizioni già operative. La direzione indicata dalla Commissione è però significativa: l’accessibilità abitativa sta diventando una variabile capace di incidere sempre più direttamente sulle politiche e sul funzionamento dei mercati immobiliari locali.
La sfida sarà trovare un equilibrio tra redditività degli investimenti, disponibilità di abitazioni e accessibilità economica. Ed è proprio intorno a questo equilibrio che potrebbe giocarsi una parte importante dell’evoluzione del mercato residenziale europeo nei prossimi anni.
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