Vendere una casa affittata: le regole da seguire per non essere ostaggio dell’inquilino

Hai deciso di vendere una casa affittata e non sai se è possibile farlo? La risposta è , ma…

Vendere una casa affittata con regolare contratto è possibile, ma la procedura per farlo non è sempre semplicissima: la situazione potrebbe complicarsi se il proprietario di casa ha comunicato di voler vendere la sua proprietà ma l’inquilino non è intenzionato a interrompere dal contratto di affitto in anticipo sui tempi, liberando l’immobile e rendendolo quindi disponibile. Chi tutela il proprietario in questa situazione?

Ecco di seguito tutti i dettagli.

“L’INQUILINO NON VUOLE LIBERARE LA MIA CASA AFFITTATA E IO VOGLIO VENDERLA”: COSA DICE LA LEGGE?
A tutelare il proprietario immobiliare che decide di vendere una casa affittata a un inquilino è la legge sulle locazioni abitative (art. 3 comma 1, lettera g L. 431/98 che richiama artt. 38 e 39 L. 392). Vendere una casa è sempre possibile, anche quando ci vive un altro soggetto con regolare contratto di locazione; questo perché la compravendita ha validità solo tra il venditore dell’immobile e l’acquirente, vale a dire la persona interessata all’acquisto della casa in questione. Prima di procedere con il rogito notarile (l’atto finale della compravendita che sancisce il passaggio di proprietà della casa) però, l’inquilino deve essere messo a conoscenza del fatto che, qualora non decidesse spontaneamente di interrompere dal contratto di locazione, avrebbe il diritto di continuare a vivere nell’appartamento fino alla scadenza del contratto.

CASA AFFITTATA A UN INQUILINO: IL PROPRIETARIO PUÒ ORGANIZZARE LE VISITE ALL’APPARTAMENTO?
Nel momento in cui il proprietario decide di mettere in vendita la sua casa, dovrà mettere al corrente l’inquilino, con il dovuto preavviso, dell’imminente possibilità che l’immobile sia venduto, e dovrà contattarlo ogni qual volta organizzerà visite all’immobile di potenziali acquirenti. Il proprietario, infatti, ha totale libertà in questo senso, a meno che sul contratto d’affitto non sia specificato il contrario.

CASA AFFITTATA E NUOVO PROPRIETARIO: CHE SUCCEDE AL CONTRATTO DI LOCAZIONE? 
Se l’acquirente decide di procedere con il rogito notarile nonostante l’immobile sia vincolato da un contratto di locazione, deve sapere che nemmeno lui potrà mandare via l’inquilino fino alla scadenza del contratto d’affitto. La posizione del nuovo proprietario, infatti, sarà semplicemente di subentro al vecchio proprietario; il nuovo proprietario riceverà dunque il canone di locazione da parte dell’affittuario a partire dalla data in cui verrà comunicato il trasferimento della proprietà e secondo le modalità richieste dal nuovo proprietario.

Quando il contratto si avvicinerà alla scadenza, il nuovo proprietario della casa avrà due possibilità (esattamente come le avrebbe avute il vecchio proprietario):

  • Disdire il contratto di locazione (possibile solo con una lettera di disdetta con preavviso di sei mesi)
  • Rinnovare il contratto (silenzio assenso; ergo basterà non comunicare niente)  

E SE L’AFFITTUARIO NON HA PAGATO REGOLARMENTE IL CANONE CONCORDATO AL PRECEDENTE PROPRIETARIO?
Nel caso in cui l’affittuario non abbia pagato regolarmente il canone stabilito nel contratto di affitto al precedente proprietario, questi non potrà chiedere lo sfratto dell’affittuario dall’appartamento, semplicemente perché… in quel momento l’appartamento non sarà già più di sua proprietà. Il vecchio proprietario, dal canto suo, potrà richiedere un provvedimento – definito decreto ingiuntivo – che obbliga l’inquilino a sanare il debito entro un determinato periodo di tempo.

“MI HANNO DETTO CHE L’INQUILINO POTREBBE ESSERE PREFERITO ALL’ACQUIRENTE DELLA MIA CASA, È VERO?”: IL DIRITTO DI PRELAZIONE
La legge prevede un caso in cui l’inquilino è “preferito” agli altri acquirenti in caso di acquisto di un immobile; questo caso viene definito “diritto di prelazione”. Per far sì che l’inquilino eserciti il diritto di prelazione devono esserci le seguenti condizioni:

  • L’inquilino non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo
  • Il proprietario intende vendere la propria casa a un acquirente al primo rinnovo contrattuale

Se sussistono le condizioni, l’inquilino può decidere se esercitare il diritto di prelazione in seguito alla comunicazione da parte del proprietario che indichi il prezzo richiesto e le condizioni annesse. Se l’inquilino non fosse intenzionato a esercitare la prelazione, potrà rifiutare oppure non rispondere all’offerta ricevuta, (in questo caso si parla rispettivamente di “rinuncia espressa” e “rinuncia tacita”).  

Ci sono dei casi particolari in cui l’inquilino non può godere del diritto di prelazione. Eccone alcuni:

  • Trasferimento dell’immobile a coniugi o parenti entro il secondo grado
  • Donazione dell’immobile o atti di trasferimento diversi dalla compravendita tradizionale (ad es. la sentenza di un giudice)
  • Trasferimenti a titolo gratuito

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