Parlare di capannoni, spesso, significa riferire di edifici destinati per lo più al ricovero e al deposito di attrezzi e macchinari. Tali edifici, tuttavia, possono essere utilizzati anche come aree di produzione o di svolgimento di altro tipo di attività d’impresa.
Questo articolo è il terzo atto di una serie di guide mirate a fornire ai professionisti immobiliari una visione esaustiva sul settore e sulle migliori pratiche, concentrandosi sui capannoni e la logistica, che rappresentano un segmento in ascesa. FRIMM S.p.A, attraverso la formazione completa erogata ai suoi Agenti Immobiliari, punta a far comprendere tutte le opportunità offerte dal real estate.
CLASSIFICAZIONE E UTILIZZO DEI CAPANNONI
Gli immobili a cui si fa riferimento possono, a seconda della destinazione d’uso, rientrare nelle categorie catastali del gruppo C o del gruppo D. Negli ultimi tempi, aziende e progettisti hanno pensato e realizzato anche capannoni mobili, che per la loro installazione richiedono l’ottenimento di permessi e autorizzazioni diversi rispetto a quelli necessari per la costruzione dei capannoni immobili.
La classificazione in base alle tipologie edilizie distingue tra capannoni industriali, laboratori artigianali e magazzini (in gergo tecnico le piattaforme logistiche).
- Un laboratorio artigianale è uno spazio inserito all’interno di un edificio di dimensioni più grandi dove vengono eseguite lavorazioni artigianali esclusive da un numero di addetti contenuto.
- Un magazzino, o piattaforma logistica, è uno spazio all’interno di un edificio prefabbricato costruito con travi e pilastri dove vengono conservate merci e prodotti e che permette di facilitare ed ottimizzare le attività di logistica.
- Un capannone industriale invece viene definito come un edificio che facilita l’ottimizzazione degli spazi, che possono essere adattati sulla base delle specifiche esigenze produttive.
Le tipologie di capannoni che ci sono nel mercato possono in via preliminare raggrupparsi in due categorie: quella dei capannoni mobili e quella dei capannoni prefabbricati. La scelta dell’uno o dell’altro tipo di solito dipende anche dall’utilità che ne si deve trarre.
Prima di avviare qualsiasi attività nei capannoni è necessario verificare i requisiti di sicurezza minimi: REI: (resistenza meccanica, ermeticità, isolamento termico); Sprinkler (sistema automatico di estinzione a pioggia).
MERCATO E VALUTAZIONI DEI CAPANNONI NEL 2023
I capannoni maggiormente ricercati sono quelli in buono stato, con caratteristiche tipologiche e funzionali aggiornate, presenza di area di carico e scarico merci, impianti a norma. Si registra comunque un tasso di vacancy molto elevato. Questi locali, che diventano beni strumentali per lo svolgimento dell’attività, Possono essere acquisiti mediante la stipula di un contratto di compravendita oppure presi in locazione mediante un contratto di locazione commerciale.
Poco numerose sono le compravendite dei capannoni, c’è una prevalenza alla locazione. Nel 2023, il settore produttivo in Italia, comprendente le categorie catastali D/1 e D/7, ha registrato un incremento del stock corrispondente a circa 822 mila unità censite, più della metà situate nel Nord Italia , la maggior presenza di capannoni si concentra nei comuni non capoluogo, che ospitano circa l’84% dell’intero stock, tendenza diffusa in tutte le aree del paese. Il mercato del settore produttivo ha totalizzato 15.671 compravendite.
A essere affittati sono prevalentemente gli spazi destinati allo stoccaggio (48%), seguiti da lavorazioni artigianali (14,4%) e produzione (11%). Per l’acquisto sono al primo posto gli spazi destinati al magazzino (50,8%). Mentre, il valore di mercato di un capannone, per unità di superficie è tra i 450/700 euro/mq con punte, in Lombardia, di € 1000 al mq.
UN MERCATO IN CRESCITA TRAINATO DALL’E-COMMERCE E DELLA LOGISTICA
Le previsioni concordano che il mercato immobiliare della produzione e il logistico continuerà a crescere nei prossimi anni, trainato dal commercio elettronico e dalla trasformazione digitale delle imprese.
In particolare, aumenterà la domanda di spazi di magazzino di ultima generazione, in grado di supportare la logistica integrata e l’e-commerce e di venire incontro alle esigenze specifiche della logistica moderna. I magazzini di ultima generazione sono infatti caratterizzati da un’elevata automazione, una forte integrazione con i sistemi informativi ed una consistente attenzione alla sostenibilità. Al tempo stesso è ipotizzabile che per restare al passo con il mercato, gli operatori si troveranno da una parte a fronteggiare una maggiore concorrenza, dall’altra a soddisfare la necessità di adeguarsi alle nuove tecnologie, come l’automazione e la robotica, per migliorare l’efficienza dei propri magazzini. Ciò dovrebbe portare ad una maggior valorizzazione degli spazi mantenendo elevato l’interesse per l’investimento a tutto vantaggio del rialzo dei rendimenti.
I canoni di affitto di capannoni, impianti e stabilimenti industriali e logistici continueranno a crescere, perché la domanda di strutture nuove o ristrutturate è altissima e l’offerta carente. Quindi, gli affitti continueranno a crescere. I tagli più appetibili sono inferiori ai 500 metri quadrati, ma c’è una buona richiesta anche per le metrature oltre i 1.500 metri quadri.
DISTINGUERSI SUL MERCATO
Rendimenti elevati e crescita sostenibile: sono questi gli elementi che emergono dalle analisi.
FRIMM, pertanto, scegliendo di dotarsi di una divisione commerciale – FRIMM Pistone Commercial Real Estate – e di investire nel trasferimento delle risorse essenziali ai suoi oltre 2.700 agenti, dimostra di puntare con decisione a questi segmenti di mercato.
Tutti gli agenti immobiliari della rete – Academy, FRIMM, REplat e MLS – hanno accesso al know-how essenziale per prosperare in questo settore, offerto attraverso corsi di formazione verticali – il calendario dei corsi della divisione FRIMM Pistone Commercial Real Estate è accessibile all’interno dell’Area Riservata – e nuovi strumenti come le “schede immobile commerciale” rilasciate in MLS con gli aggiornamenti di aprile 2024.
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